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浅析市场法在商业地产项目评估中的使用
内容摘要
随着我国房地产市场的快速发展，房地市场越发活跃，在土地市场比较活跃的区域应适用市场比较法做为评估方法结合估价实践最后提出了商业房地产风险防范的措施进行分析论证。市场比较法应选择不少于三个、符合一定条件、发生过交易的类似（可比实例），然后将可比实例与委估交易情况、市场状态、土地状况（包括区位、实物、权益状况）进行比较，对可比实例的成交价格进行适当修正来求取估价对象价值。其本质是以使用权的实际成交价格为导向来求取委估的价值。这种方法比较直接，说服力较强，在评估中只要具备可以选用市场比较法的情况，应尽量选用市场比较法作为评估方法。根据城市发展需要，在某一区域设为新的城市中心，城市规划调整将某一旧城区改造为新城区时，商业交易情况较为频繁，这种情况在评估此类时可以采用市场比较法。
当市场交易案例存在不正常交易；成交日期与估价时点相隔较长；交易案例的权利性质与权利性质不同等情况下，此类交易案例应尽量不做为可比实例，而应该尽量选择成交价格为正常市场价格或可修正为正常价格、成交日期与估价时点接近、交易类型相同或相近、与委估在同一供求范围内、用途相同、规模相当、价格类型相同的交易案例作为可比实例。房地产估价不是估价师的无中生有，有学者称其为“科学加艺术”，确切的反映了估价的本质。但是不管采用哪一种估价方法，都需要详实的基础资料来支撑，没有基础资料就不能称其为科学。因此，在利用具体的估价方法时，丰富的基础资料是估价结论能否准确的重要保障。实际评估过程中，由于我国房地产业以及房地产估价起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。张红 陈洁 房地产投资信托收益及其影响因素分析[J]. 中国房地产金融,2002, (7):12-14.柴强 房地产估价理论与方法[M] 北京：中国物价出版社,2001.周为吉邓航刘志勇 商业地产开发的风险分析及对策防范——与住宅地产相比[J] 中国集体经济,2008, (9):69-70.李杰.房地产估价[M] 北京：人民交通出版社,2007：105-135. ?姜楠 资产评估[M] 大连：东北财经大学出版社,2004.刘勤商业地产租赁估价模型研究——以大型商业零售连锁企业为例[D] 上海交通大学. 2007.
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