关于预售商品房交付法定条件的法律思考.pdfVIP

经济视点 引进与咨询2004年第9期 17 关于预售商品房交付法定条件的法律思考 蔡金珍 (福建理工学校，福建福州 350002；复旦大学法学院 200002) 摘要：阐述了预售商品房交付和所有权转移两个不同的法律概念，针对房地产开发商在预 售商品房交付中履行叉务存在法律缺陷问题，提出了建立以产权证作为核心要件的交付制度。 关键词：预售商品房交付 法定条件 近年来，房地产发展商和购房人常因房屋交付发生 其所有权依交付而转移，不需办理特殊手续；不动产和 纠纷，且此类案件呈逐年上升趋势。究其原因大部分是 法律有特别规定的动产，如车辆、船舶等，以登记为权 因为开发商不能正确地全面地履行商品房交付义务。根 利公示方法，其所有权就不能随交付而转移，必须办理 据城市商品房预售管理办法》规定，目前开发商在商品 所有权人的变更登记。 房交付过程中应履行的义务有：(1)将符合交付使用条 我国民法通则》和(厶同法》均规定，财产的所有 件的商品房按期交付给购房人；(2)向购房人出示 竣“工 权随财产交付时起转移，但法律另有规定或者当事人 验收合格的文件及房屋实测面积数据；(3)向购房人提 另有约定的除外。也就是说，财产所有权的转移不一定 供住宅质量保证书》和 住《宅使用说明书》；(4)通知购 与财产的交付同时发生，有时是分开的。购房人购房的 房人办理入住手续并配合购房人查验、接收房屋。以上 最终目的主要是居住，当其占有房屋时，其最终目的实 几项交付义务即使全部合符要求，开发商和购房人之间 际已经实现，故房屋的交付应是指房屋实物交付。财产 也仍然存在着大量的交付纠纷。主要原因是因为预售人 的交付与财产的所有权的转移在法律上是两个不同概 向预购人交付房屋后一段合理期限内不能办理房屋所 念，不能混为一谈。显然，预售商品房的交付并不代表 有权转移手续而引起的。因此在目前形势下，认真研究 该房屋的所有权已经转移。 预售商品房的交付是否是指房屋所有权的转移?其法定 二、建立以产权证作为核心要件的交付制度 条件是什么?预售人不符合交付条件而应承担的民事责 预售商品房交付的法定条件究竟是什么?我国城《 任如何?不仅有理论意义，更有实践意义。 市房地产管理法》第三十七条规定：“下列房地产，不得 一 、 交付与所有权转移 转让……(六)未依法登记领取权属证书的”，第三十八 民法上的交付是指义务人将标的占有转移给权利 条第二款规定：“转让房地产时房屋已建成的还应当持 人的行为。交付可分为3种：一是现实交付，指义务人 有房屋所有权证书”。对于法定条件，即使是不动产交 将标的物的占有直接转移于权利人，使权利人实际控 易合同本身没有约定，交易双方仍应遵守。所以预售商 制标的物；二是指示交付，指在标的物由第三人占有 品房交付的条件应是已经合法取得产权证，即大产权 时，义务人将提取标的物的单证交与权利人；三是简易 证的商品房。 交付，指权利人在合同签订之前已经实际占有标的物 以产权证作为交付条件符合不动产的物权登记公 的情况下合同一生效就视为标的物已交付。三种交付 示制度。预售人向预购人交付的实质是其作为房屋所 方式均是指实物交付，并不包括所有权的转移。 有人对房屋行使所有者的处分权，而只有在取得产权 所有权的转移是指义务人将标的物所有权转移于 证的情况下，才能确认其所有者身份，在未登记取得房 权利人的行为，通常有2种方法：动产一般以占有为权 屋产权证之前，其不能被认定为房屋所有人，也就不能 利公示方法，除法律另有规定或当事人另有约定以外。 行使所有人的处分权。 18 引进与咨询2004年第9期 经济视点 我国合同法)第一百三十五条规定：“出卖人应当 赔偿损失。”可见，以产权证作为交付条件有利于促使 履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单 预售人及时履行义务，减少纠纷。 证，并转移标的物所有权的义务”。