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房地产税改革与中国土地管理困局破解 ——基于对地方财政影响的情景分析 李成瑞 ，姜海，石晓平 （南京农业大学中国土地问题研究中心，南京210095 ） 摘要：研究目的：探寻通过房地产税改革解决中国土地治理核心问题的可行性及路径选择。研究方法：通过构建典型城市 S 市， 设定 3 种房地产税改革方案，运用情景分析方法预测地方政府城市住房相关土地财政收入变化，估计房地产税替代土地出让收益 成为地方支柱性税收来源的前景。研究结果：房地产税制改革并不必然导致地方政府公共财政出现缺口。通过合理设计覆盖存量 和新增房地产的房产税税制，可以保证短期内地方政府土地财政收入相对稳定，在远期房地产税替代土地出让金成为地方财政支 柱，增强土地财政收入的可持续性，并获得地方政府和城镇居民的广泛支持。研究结论：地方政府对土地出让收入的过度依赖已 经成为中国土地管理困局的核心问题。已有的渐进式边缘化改革以强化外部监督控制为主，未能触动这一制度核心。房地产税制 改革可以通过改变地方政府行为的激励机制，发挥破解当前土地治理困局“钥匙”的作用，激发中国土地治理结构优化的制度连 锁反应。近期改革重点是房地产税制结构优化，改变“重流转、轻保有”状况，逐步将房地产税培育成为地方主体税种；远期应 推进城乡一体化土地市场体系、土地出让制度和土地增值税等制度联动改革，使地方土地财政收入向以可持续的房地产保有税、 土地增值税等为主的结构转变，从内在激励机制上促进政府土地管理本位职能回归，破解土地治理困境。 关键词：房地产税； 地方财政； 土地治理； 改革； 中国 Reform of Real Estate Tax and Resolving China’s Land Management Dilemma: Based on Scenario Analysis of the Impact on Local Finance * LI Chengrui, JIANG Hai , SHI Xiaoping (China Centre for Land Policy Research, Nanjing Agricultural University, Nanjing 210095, China) Abstract:The purpose of this paper is to explore the feasibility and path of resolving core problems in China’s land governance by reform of real estate. Methods of scenario analysis are used to forecast the possible change of local fiscal revenue involved with real estate and prospect of real estate tax replacing land transfer income, which are employed by presenting a typical city S and proposing 3 reform programs of real estate. Results show that it’s feasible to ensure local fiscal revenue of land steady in the short time and replace land transfer income by real estate tax in the long time, which means sustainability of revenue is strengthened with wide support among local government and urban residents. It is concluded that core problems of China’s land governance is 收稿日期：2014-06-30 基金项目：国土资源部软