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关于房地产租金、价格预测值确定的探讨 ——以北京为例 (王晨杜慧莉谢文阳) 摘要：房地产租金、价格的预测，是对房地产市场投资回报进行判断的重要依据。为 了得到合理的预测结果，本文对几种传统的预测方法进行对比分析，并结合北京房地产市场 变化，分别给出了租金预测选取长期趋势法，价格预测选取直接资本化法的结论。 关键词：租金预测价格预测长期趋势法直接资本化法 近年来，在经济快速发展及城镇化建设的推动下，我国房地产市场繁荣发展。在过去五 年内，房地产价格快速上涨，甚至出现了租金、价格关系偏离的现象。2014年以来，随着 经济的放缓，房地产市场明显出现调整和分化趋势。2014上半年价格上涨的城市个数在逐 月减少，而下降的城市不断增加，6月，全国70大中城市中，新建住宅价格上涨的城市仅8 个，二手住宅中价格上涨的城市仅7个，近十年来的房地产市场普涨的格局宣布结束。 租金、价格的变化，是房地产市场走势的重要判断之一。无论是对于开发者、投资者、 还是购房者，都直接关系到进入时机、未来收益、以及抛售时间的判断。因此，本文对于租 金、价格的相互影响关系进行分析，并且，考虑到长期市场的理性发展，对于未来租金价格 的预测方法，进行了分析探讨。 一、近年来北京市租金、价格走势 随着经济发展，从2004年至今，北京市住宅市场快速发展。房地产价值快速攀升，并 带动租金快速上涨。然而，由于大量投资需求进入买卖市场，推高了房地产价格。与之相比， 租赁市场更多的体现了真正的租赁需求，租金上涨幅度远远小于价格涨幅，进而找出了价格 与租金的偏离。 租金指数(以2004Q2为100) ， ．‘ 240 根据租金指数图，2007年之 ：一考：要三乏一一戛毪兰毛一一写；唼 羞：； ．广，．、．、． 前，北京市各物业租金总体平稳!懈i ／一一一…。，。 上升，且租金涨幅比较合理，能 ，一r 。。 较好的反映市场需求的变化；而 120 一力～．／。 。0．，。，…。7…：‘ 近5年，尤其是普通住宅和写字 f。：；_二‘：≮；若：：：=：≤：，％痧”冀：≥≯≯。，～ 楼物业，租金上涨非常明显。 200802 2011Q2 2004Ct22。05∞20。6∞2007Cz22009∞20lOQ220’2∞20{3∞2014C12 缸摆囊：景：三霉鼗霆堕 根据价格指数图，近年来北 京房地产价格上涨翻倍，尤其是 ：8。0．}一彰鳐宅一稚钱一鞴磕／∥ 560} ／ 普通住宅超过了2004年的4倍。 并且，与租赁市场相比，买卖市 场受经济周期及宏观政策的影响 较大，房地产价格波动明显。 孔一震多=：=：：二 囊蝗来：再：三号蔓=攥堂 租赁市场与买卖市场相比，受经济和政策影响相对较小，而且租赁更能反映市场的基本 面，体现房地产市场的真实需求。由租金指数和价格指数图可以看出，租金波动性明显小于 价格，房价的上涨在一定程度上带动了租金的上涨。租金则更能体现出住房刚性需求，即使 在房价下降时，仍然有一定的自我维持的作用，比如在2011年房价下降时，租金仍然保持 上升，说明北京住宅市场的需求稳步上升。 然而，与租金相比，当前房产价格存在偏离了真实房产价值的现象，过去10年内，处 于非理性上涨阶段。当前的住房需求难以支撑房价如此快速的增长，进入2014年，房地产 市场价格涨幅逐步趋缓，甚至出