某地区商业综合体项目管理营销策划分析报告.pptVIP

三、四层规划建议 娱乐休闲 专区 项目价格定位 通过市场比较法确定即期可比价格 由于项目的具体工程进度、产品、规划未定，浚源仅从市场方面得出价格趋势的预判即： 通过影响项目定价的因素，与目前市场在售项目的均价进行可比分析，得出本项目的即期可比价格： 根据住宅市场和公寓市场对比测算 注：由于本项目具体规划未定，因此，定价因素主要考虑其配套、交通、成熟度等因素 住宅对比测算 项目 本案 塞纳河畔 汉商银座 王+one 平均价格（元/㎡） 8210 9600 13000 8800 权重（%） 　 20% 35% 15% 交通 25% 19 20 22 20 容积率 5% 2 4 3.7 3 绿化率 5% 2 3 2.3 2.5 整体规划 10% 8 7 8.5 8 社区成熟度（知名度） 20% 12 12 18 17 生活配套 25% 13 22.5 23 22.5 开发商 10% 7 7 9 8 总分 100% 63 75.5 86.5 81 根据住宅市场对比测算出本案均价为8210元/㎡ 项目整体定位 汉阳核心/全功能/城市级/ 服务式公寓 武汉首家四星级——主题型 服务式酒店公寓 Boutique Serviced Apartment 客户访谈的提示 这样的价格定位可以接受,但最终买不买,主要是看你能给我什么样的体验? 这种体验可以有以下方面: 产品的精细化程度;(客户很关注细节) 商业的档次与配套;(面子问题) 稀缺的景观资源; 物业管理和服务; 豪宅案例研究 什么样的产品能够满足他们的需求呢? 我们看看国内豪宅成功的案例吧. 豪宅客户具有多次且理性的购房体验，其居住经历远超出我们的想象 客户为35-50岁的中青年占绝大多数比例； 客户的置业经历非常丰富，都具有较多次置业经历，置业次数在2-4次者约为70%。 资料来源：深圳星河丹堤香蜜湖1号客户访谈 “我看过汤臣一品，景观很好，价格高的离谱。它是参照香港豪宅定价，我觉得还缺乏支撑的基础。” “印象特别深的物业？那是外国的——拉丁美洲，特别大气，当然首先都是双主卧，主卧洗手间、更衣间、储藏间空间都很大。” “国外高端物业会有主人梯及保姆梯，而且保姆梯直到自家厨房门。” “停车场放置几辆类似超市的载物小车，让业主们购物回家不至于大包小包很狼狈。” “我有朋友想买圣莫丽斯，我一直劝他不要买，住那个地方就跟住郊区一样，多不方便啊。” “红树西岸的装修我不喜欢，还有就是太多电子设备了，我家保姆怎么搞的清楚怎么用。” 客户特征 TH 产品 叠H 产品 年龄 36—40岁 32% 28% 41—45岁 20% 26% 50岁以上 6% 15% 置业次数 二次 6% 32% 三次 36% 30% 四次 24% 11% 高端客户访谈 二手楼价格验证：除居住品质（产品设计及材料升级）外，居住体验的细节成为价格支撑关键。 “物业管理公司是嘉里建设公司同香格里拉共同组建的公司，事务助理（保安）热情有礼感觉很舒服，可以享受的五星酒店的尊贵和高尚服务。” “会经常看到保安对社区的安全设施和装备进行定期维护和检修，让人觉得社区很安全。” “入户社一层上大堂，可提供餐饮服务，有可以坐在那里休憩；有时候孩子在那里独自玩耍，他们还会帮忙照顾。” “社区的礼宾车道在举行婚礼等大型聚会的时候会打开， 让业主很有面子、气派。” 资料来源：雅颂居住户访谈 “雅颂居建筑层高3-3.15米，比一般住宅的2.9米好不少，更大气些。” 品质支撑一: 产品设计注重人居细节的打造 品质支撑三: 富于温情、安全、稳定质量的物业服务 品质支撑二: 公共空间品质与功能的双重塑造　 “社区配有3000平方米的半地下会所，设有恒温泳池和健身设施，男女更衣间都设有冲凉间、更衣间、干蒸间和湿蒸间。” “可保证每户人1个车位，满足10年内停车要求，车位要 宽大一些。” “配有独立的防火电梯，中央空调和中央热水器，住在里面比价舒适。” “入户大堂豪华温馨，电梯口和电梯内都带有空调，这个是很多社区都没有的。” “公共通道的垃圾桶放在专门设计的小阳台上，避免了放在楼道里干扰居民生活。” “会所里设有宴会厅，设有配餐间和厨房器具，可以订餐，由 香格里拉配送。” 香蜜湖一号的成功：真正住的地方，强化居住体验和品牌带来香港先进的豪宅开发理念 服务体系设置 细节分类 主要内容 搭建专属 价值体系 提升居住价值 将常规服务执行到极致，让物业历久弥新首创社区“氛围管理”，通过引导和感化来实现管理有序，同时营造社区尊贵氛围和高尚气质 扩大投资价值 为业主提供专业化的物业保养服务，持续提升服务与管理，提高项目的投资及珍藏价值 关注合作价值 在各个领域内寻找最为顶级的业者与之合作，整合众多社会资源，提供专