物业税金减免提案.docVIP

关于调整物业管理费与减免物业公司税金的提案 由于国家住房制度的深化改革，物业行业随着房地产业的蓬勃兴起而得到迅速发展。但 是，近年来，消费者权益保护协会接受的关于物业管理的投诉及由此上升为诉讼的案件也在 日益增加，而物业服务公司处于物价、工资指数上涨和人力、维修成本提高与物业服务费 几年甚至十几年维持不变且收缴率普遍较低的困境中难以为继。这种社会矛盾的延续和激化， 既不利于保护业主的合法权益,同时也制约了物业服务行业的良性发展。物业管理是涉及到 民生、民权、民主的大事，与我们每个人、每个家庭的安居乐业都息息相关。如何向业主提 供满意的的物业管理服务；已经成为全社会关注的焦点话题；然而，如何从法律上保障物业 服务公司的安全经营权益，如何从政策上扶持物业服务行业这个“亲民工程”，也应该引起 政府和社会各界的高度重视。 问题与困惑 —— 物业管理已经从“政府管、百姓住”的计划经济模式演变为“业主说、企业管”的市场经济模式。也就是说物业管理已经由以前的管建筑、管业主转变为服务于建筑、服务于业主的范畴。物业管理俨然已经成为取代政府直接面对千家万户提供“零距离”服务的典型代表。但是国家已进入商品经济时代，而物业服务行业尚未与其他行业一样同市场化运作机制接轨，这样下去，物业服务行业势必走向死胡同，那么，最终来收拾残局的还是靠政府。 —— 从企业经营性质上讲，物业服务企业是社会化的经营性企业，它是赖以为业主提供优质服务的平台来完成保本赢利和生存发展的，物业服务企业出售的产品就是劳动密集型服务。但由于政府连续上调的最低工资标准以及物价指数不断创新高，而物业管理费的收取标准是一锤定音、百年不变！这显然是违背市场运作规律和商品经济法则的。 —— 近年来，最低工资标准从840元上调至1120元和最新《劳动合同法》的正式实施及国家法定节假日的调整，物业服务公司为此要增加一笔相当可观的薪资福利、保险和加班费用，这对用人成本占比达70%左右的物业服务公司而言，无疑是雪上加霜。物业服务本来就是保本微利低收益的行业，如果还是按照历史遗留的“终身制”标准来收取物业管理费，许多物业服务公司更是危机四伏、困难重重。 ——由于连年物价指数的不断飞涨，物业服务公司的维修养护成本也不可避免地随之相应上升。在物业管理中，业主最关注的核心内容就是物业服务公司对建筑物、设施设备和小区绿化环境等养护维修质量，而物业公司在各种“无米之炊”的艰难条件下，只有采取对内精简劳动组织结构、对外降低服务管理标准以维持生计，但这样势必更加激化了业主与物业服务公司的矛盾，导致了物业服务品质与业主需求满足的恶性循环。 —— 虽说物业服务公司想通过相应提高物业收费标准来缓解自身的生存压力，但事实上这条路却比登天还难。如果想调整物业费，则需要50%以上的业主通过，为了提高通过率，物业服务公司事先得召开业主代表大会、楼组长会议、社区居民代表大会，并经楼道公告、做思想工作等多个步骤，最后挨家挨户上门发放征询单。即使这样，这50%的通过率可能仍是一道过不去的坎。调价成了居民和物业矛盾的聚焦点，除非万不得已，谁也不愿意动这根弦。因此，现行的物业收费标准已经造成不少物业公司因常年处于亏损状态而“炒”掉了业主！ 思考与建议 —— 众所周知，社会舆论更多的是倡导物业服务公司为业主提供超值服务，超值本身并没有错，但要在以满足物业服务企业基本生存或赢利为前提的情况下才可以实现超值服务。也就是在同等成本的基础上提供更好的服务，而不是以牺牲物业服务公司利益来向业主提供的超值服务。如果前期就破坏了物业服务企业自身的赢利目的，也就打破了价值交换的市场客观规律，这势必为物业管理行业的长期发展和公正客观的业主满意度埋下了祸根。