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年 第 期 2 0 0 8 3 关于“小产权房”买卖合同效力的分析 ●鲁晓辉 实 务 求 真 近几年,随着我国城市化进程的不断加快和房 及不同的政策取向,其在市场上的流通程度也是不 地产市场的繁荣发展,“小产权房”成为我国房地产 同的。商品房的买受人可以自由转让其取得的商品 S 市场上一道独特的“风景线”,引起了越来越多的人 房,房改房屋对其买受人或使用人来说因不是完全 H 们的关注。审判实践中也经常出现涉及“小产权房” 产权,其流通受到一定的限制,而且往往要征求产权 A 买卖合同的案件,出卖人往往是村民委员会或与村 单位的意见,农民住房的流通则被限定在农村集体 N D O 委会合作的开发商,买受人则是村集体经济组织以 经济组织内部。 外的成员,双方争议的焦点问题主要就是合同是否 从产权的角度来说,对小产权的解释归纳起来 N G 有效,因为合同的效力直接涉及到购房人能否取得 主要有 3种,第一种解释是针对开发商的产权而 J 所涉房屋的产权。本文拟结合我国相关法律、政策, 言,将开发商的产权叫大产权,购房人的产权叫小 U 对涉及“小产权房”的买卖合同的效力问题进行分 产权,这种叫法是因为购房人的产权是由开发商一 S T I 析。 个产权分割来的。第二种解释是按房屋再转让时 一、“小产权房”的界定 是否需要缴纳土地出让金来区分的,不用再缴土地 C E 目前在我国,根据不同的使用主体,房屋主要有 出让金的叫大产权,要补缴土地出让金的叫小