思源2011年湖州市安吉县升华璞墅二期小高层及商业部分定位报告.pptVIP

关于商业部分的建议 其他的建议： 1、配套建筑里面920.21㎡的公寓用房，我们建议做成“小型精品客房”，用来安排业主的朋友、亲戚、司机等；在操作上可以自己运营，或者能销售也可以卖掉 。 2、配套建筑里面的餐饮、娱乐用房，根据对项目整体的了解和周边环境、人气的等因素的分析，我们不建议设置娱乐场所。 关于商业部分的建议 关于商业部分的建议 第四部分 客户篇 安吉部分项目客户组成情况 安吉人群及杭州、萧山、上海投资客；以公务员、大学教授、重商者为主 280-320 排屋 依山而建、傍水而筑，周边教育资源丰富，离市中心驱车20分钟 灵峰南路与云鸿西路交界 浒溪佳苑 以安吉人群为主，外地极少 140-220 高层 总用地面积189亩。毗邻县政府，生态广场，近享外国语学校、周边配套齐全，商业浓郁，属中心地段 迎宾大道与昌硕西路交界 君阅国际 以安吉人群为主 120-140 小高层、多层 总面积93399平方米。毗邻县政府，占据城市核心资源，周边配套齐全，交通便捷，简欧式建筑风格 递铺镇丰虹路130号 华都·维多利亚 以安吉人群为主，外地极少 90-140 高层 总建筑面积约17万方米。依靠递浦港而建，相邻递浦北段河道及附属景观设施，周边配套齐全，属中心地块；新古典主义建筑风格，人车分流，中心广场、组团绿地、宅间绿地有机结合 芜园东路与天目中路交界 万邦沁河湾 安吉人群及杭州、萧山、上海投资客；以公务员、大学教授、重商者为主 220-400 排屋 别墅 总用地面积约8万余平方米。北区天然龙山山脉依势而建自然坡地别墅，中心自然鲁家溪30米宽，东水西流。沿河亲水区，周边沿河道景观绿化，真正享受原生态自然环境。离中心驱车约10分钟路程；现代中式山水建筑风格 安吉县递铺镇南北庄村魏家庄 林语香溪 安吉人群及杭州、萧山、上海投资客；以公务员、大学教授、重商者为主 290-320 排屋、小高层 总建筑面积超过10万平米。毗邻王母山风景区，驱车至市中心10分钟车程；以“西班牙式庭院”为构思主题，原味再现西班牙异域风情与地中海热烈浪漫 新党校旁 万华公馆 购买人群 主力户型㎡ 物业类型 特色 所在位置 楼盘名称 安吉部分项目客户组成情况 目前本案地块现状 目前本案地块现状 目前本案地块现状 二期1#地块经济指标 小高层住宅 主要定位产品 小 高 层 建 筑 类 型 分 析 小高层建筑类型分析 当前市场上，我们常见的高层或者小高层的建筑类型，通常是点式（塔楼）或者板式（板楼)的设计，南方多点式，北方多板式。而在近年省内的市场发展中，板式楼已经越来越受到消费者的青睐，设计理念与形式也有不同程度的演化以及先进。 小高层建筑类型分析 A、板楼三大优点 B、板楼的两项缺点 管理成本不高，价格体系简单。 面积使用率很高。 建筑密度高，总体成本高。 户型格局不宜改造，组合单一。 板楼均好性强，居住密度低。 小高层建筑类型分析 A、塔楼三大优点 B、塔楼的三项缺点 节约土地资源。 空间结构灵活，易于户型组合和改造。 结构强度高，抗震性好。 均好性差，居住密度高。 面积使用率不高，存在灰色空间。 存在多种朝向问题，价格体系复杂。 小高层建筑类型分析 因此我们建议：本案的建筑还是采用: 板式小高层 产 品 综 合 定 位 产品综合定位 产品定位原则： 以最合适市场去化为第一要素，产品要符合市场需求；建安与配套成本又要控制在适当范围内；产品本身功能性应该多样，并实现酒店公寓的利润最大化原则。 产品综合定位 产品定位： 面积常规（局部可以考虑LOFT，以增加产品的深度，又可加强功能性，有利于发达城市的市场广），总价合适的度假型酒店式公寓 产品综合定位 产品市场定位： 高品质 低总价 多功能的 泛四星休闲度假型酒店式公寓 户 型 面 积 配 比 建 议 50、90 留庄 45、96 西子大厦 40左右 元丰·钛合国际 35-60 凤凰城 40-120 钱江国际商务中心 40-65 创佳·MOHO尚筑 50-125 星光国际公馆 39.42.98 福雷德广场 44-70 华元·领骏世界 50-80 云龙十一景 主力面积段（m2） 楼盘名 杭州部分酒店式公寓主力户型情况： 120、160、180 西溪天堂 70左右 原筑壹号 40—65 和顺·风尚蓝湾 27-60 紫晶商务城 40、70 联合·麦田 40-90 滨江·新城时代广场 75、135 柏悦轩 26-50 视界之窗 32-85 易构街区 40-50 德泰御峰大厦 40-80 中庆·第6大道 主力面积段（m2