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土地市场 农村集体建设用地使用权流转问题探析 赵宏宇 天津市蓟县开 征地事务中心 一、农村集体建设用地流转的主要形式 主要表现为：其一，集体土地所有者将一定年期 农村集体建设用地是指依照法律程序申请、 的建设用地使用权转让给受让者开办企 ，村委 经国土资源管理部门批准的、使用集体所有的农 会或乡政 作为土地所有者收取转让金。其二， 村非农建设用地,主要包括农民住宅用地、乡镇 集体土地所有者直接转让土地或以地合作开发 企业建设用地、乡镇或村级公共设施及公益事 建设商品住宅，开发商分得部分商品房，所占土 用地。当前农村集体建设用地流转一直处于初始 地的使用权随之转移。其三，建设用地原使用者 阶段，主要体现为以下几种形式。 （企 或个人）在土地所有者的允许下将一定年 1.农村集体经济组织或个人出租土地使用权 期或无限年期的建设用地使用权转让给企 或 这是集体建设用地流转的主要形式。集体建 个人，所有者收取一定转让金。 设用地所有者或使用者将土地使用权出租并按 4.农村集体经济组织以土地使用权作价入股 年收取租金。主要有三种形式：其一，集体所有者 一是在乡镇企 合并、兼并及股份制改组 为出租主体，将集体建设用地使用权或厂房出租 中，集体建设用地所有者或使用者以土地使用权 给企 或个人，集体收取租金。其二，建设用地使 作价入股、联营形式为合办企 的条件，从而引 用者为出租主体，主要表现为村办企业以全部或 致土地使用权转移。二是在基础设施项目建设 部分土地出租，以收取租金为企 盈利。其三，农 中，以集体土地使用权合作的方式进行流转。 村村民个人出租房产，连带出租土地使用权，按 5.其他方式取得的土地使用权 期收取租金。这种情况在城乡结合部比较普遍， 符合土地利用 体规划并依法取得建设用 并已成为城郊无地农民家庭的主要收入来源。 地的，企 因破产、兼并等情形致使土地使用权 2.企 或个人以土地使用权抵押融资 依法发生转移的。 集体建设用地使用者将土地使用权作为融 二、当前农村集体建设用地流转存在的主要 资的担保，包括以地上建筑物抵押连带土地使用 问题 权抵押的情形。这主要存在于民营经济发达地 1.法律制度不完善 区，由于开办企 或经商的资金不足，企 或个 现行相关法律制度在确定农村集体土地所 人大多以所取得的土地使用权进行抵押。 有权权力内容的行使上有明显的不完全性。例 3.农村集体经济组织直接转让土地使用权 如，在集体土地使用权方面，规定集体土地只能 或所有权 用于农 生产或农民宅基地建设、兴办乡镇企 集体土地所有者或土地使用者将建设用地 或者乡（镇）村公共设施、公益事 ，而对能产生 使用权或所有权一次性转让给新的土地使用者。 巨大经济效益的房地产开发经营活动，法律明令 60 综合版·2012.9 土地市场 禁止。在对集体土地建设用地的使用上，《土地管 格相差甚远，不可避免地造成农民心理失衡。一 理法》也做了如下规定：农村集体土地所有的土 些农村集体受经济利益的驱动，想方设法通过各 地使用权，不得出让、转让或出租用于非农建设， 种途径将耕地转为建设用地，造成耕地的大面积 但是符合土地利用 体规划，并依法取得建设用 减少。而耕地、基本农田的保有量关系到国家的 地的企 ，因破产、兼并等情形，致使土地使用权 粮食生产安全，因此，在治理、规范集体建设