万科2015年扬州房地产市场投资分析报告.pptVIP

扬州房地产市场投资分析报告 城市历史素描 扬州曾因水路畅达而兴盛 历史上的扬州 “因水而兴，因水而发”，曾极度繁华富庶。唐代，扬州是中国四大贸易港口之一；清康乾时期，其以盐运和钱粮漕运而繁盛。 现代交通物流体系的兴起使得其水路优势丧失，经济逐渐衰落 嘉道之后，盐业衰败，随着公、铁交通运输崛起，昔日占尽水运便利的交通要冲，变成闭塞之地，扬州从曾经的长三角区域经济中心，渐渐滑落为区域边缘城市。 曾是文艺繁荣之地 地方文化曾因经济的发达而繁荣，以“扬州八怪”为代表的清代为其发展的鼎盛时期，后随着经济地位的下降而逐渐没落。 “联合国人居奖”获奖城市 作为一座千年古城，扬州拥有着极为优质的人居环境。2006年10月4日，联合国人居署执行主席安娜·贝蒂琼卡为我国唯一获奖城市——扬州颁授“联合国人居奖”。 曾制约其发展的交通瓶颈正在得到改善 都市圈规划对于扬州城市发展的影响分析 83年成为地级市，现辖三区一县，代管仪征、江都、高邮三个县级市 城市发展定位：发展成为宁镇扬经济一体化重点城市；　　　　　　　沿江开发，构建带状组团式滨江城市群 确立“主导向南，西进东联”的城市发展方向背后隐藏着复杂的政治因素 关于几个核心经济指标的考量——经济总量 【附表：江苏九城市人均GDP比较】 关于几个核心经济指标的考量——产业 关于几个核心经济指标的考量——规模以上工业 关于几个核心经济指标的考量——二三产业 观点：私营企业扮演重要角色，呈规模的私营工业企业超过千家，吸纳了约20万的就业人口。 房地产开发投资占GDP比重较低，具有较大的增长空间 土地市场供应理性，土地价格上升较快 07年西区土地成交量呈爆发式增长，土地成交价格也远超出其它板块，东区虽然成交量较少，但土地价值已经开始彰显，明显高于南区和北区 已出让未开发土地主要集中于西区，约140万平米，其它板块土地存量相对有限，并呈明显郊区化特征 近年来供需关系呈现不断改善趋势，06年开始市场需求明显扩容，07年前三季度市场首次呈现供不应求态势 城市房价受低价房影响保持低幅上涨，老城区和西区商品住宅均价则处于快速上升态势并领衔各板块市场 附：各板块分季度供需状况 未来两年市场供量将有明显增加，但会呈明显的区域结构性，西区的市场竞争将趋于白热化 房地产市场板块划分 西区 综合来看，东区的市场投资价值最大，其次是西南板块 竞争企业已开发项目/在售项目/土地储备分布 竞争企业在售项目及存量 各企业竞争力评价 结语 扬州市场因较高的城市价值和市场价值值得万科进入，成为万科长三角布局战略的重要阵地。 东区（首选）和西南板块（次选）是值得关注的重点板块。 两个建议板块都可以选择打造G系列产品。 万科将因更优质的品牌知名度/美誉度、更高的开发水准、更超前的开发理念、更深邃的人文精神战胜竞争企业，傲立扬州房地产市场潮头！ 商品住宅供应放量现象明显，后市供求关系不容乐观 “南商圈”、“第二城”未来城市核心区域之一 工贸发达，处于城区与产业园过渡地带，交通发达，配套日益完善 4000-4500 元/平米 实用型物业，单身公寓、普通公寓产品为主、后期小高层、高层项目较多 “商贸、居住、产业”一体化综合型城市分区 第二城 板块 板块发展取得一定成果，交通、生活配套等公建配套已基本齐全，大型市政项目已落成，未来城市中心已初现雏形 政府极力打造的扬州新区，火车站、中央公园、体育公园、博物馆、学校、购物超市等设施齐全 4800-6500 元/平米 舒适享受型物业，大中型普通公寓、跃层、别墅产品兼有 中高收入阶层第二居所聚集地，随着时间推进入住率开始提高 新城西区 成为扬州集产业、教育、居住为一体的综合分区，区域配套日益完善，发展前景良好，同时区域内竞争将愈加激烈 大学城、邗江产业园等产业资源丰富，但生活配套设施缺乏 3600-4000 元/平米 经济实用型大众化物业，中小户型为市场主流，普通公寓产品为主 以大学城为依托的产业区、居住区， 大学城 板块 发展趋势 资源分析 价格特征 产品特征 市场形象 片 区 各细分片区特征 第一居所，以年轻人刚性需求为主，存在一定投资者 青年人婚房，第一居所，投资比例小，以一次置业为主 改善居住，第一居所比例较高，存在少量投资者，置业层次以二次置业为主 购房动机 年龄构成跨度较大，以25-40为主 25-35岁青年人为主 35—45岁中年人为主 年龄层次 大学城教师、产业工人及企业高管 城市扩张疏散型居民，中等收入的普通工薪阶层 高收入行业中产阶层，企事业单位负责人，私营业主等 职业特征 扬州西区和周边居民占80%以上 以本区域客群为主 区域分布广泛，以扬州市区为主 分布区域 大学城板块 第二城板块 新城西区 片 区 客群演变预测