万科迎宾大道项目商业版块策划思路.pptVIP

万科·迎宾大道项目 商业版块思路 目录—— 第一部分 区域商业价值分析 第二部分 区域未来商业发展预测 第三部分 项目地块分析 第四部分 项目商业定位及规划思路 第五部分 参考项目概览 第一部分 区域商业价值分析 项目区位—— 区域属性—— 版块划分—— 项目处于三个版块的交叉重叠处 离高新西区工业园较近 离三环内高密度住宅区也较近 项目以东为生态环境保护较好的都市农业区 项目以西为金牛宾馆 区域环境—— 项目区域内生态环境优良，属于上河生态保护区的边缘地带 项目可借助金牛宾馆的环境及景观资源（自然景观及人文景观） 区域内空气及水质较好 周边小区密度较低，适宜高档居住及高档商业 区域环境—— 房产版块研究—— “国宾板块 ” —— “国宾板块 ”是以迎宾大道金牛宾馆为轴心的方圆片区 因片区中金牛宾馆经常接待党和国家领导人，故以国宾馆而得名 “国宾板块 ” —— 国宾片区作为连接高新西区和市区的重要纽带，成为高档楼盘开发的新兴片区 政府在此规划的500亩超大规模的生态公园予以配套，“做精品、上档次”始终是国宾板块的主旋律 随着众多城市别墅项目的相继上市，国宾片区地价飚升 在迎宾大道周围，政府有关部门根据特定人文环境规划了近千亩专用于高档住宅楼盘的开发用地 区域交通—— 三环路 金牛大道 羊西线 迎宾大道 共同构成了该片区便捷的网状交通 版块交通—— 地铁—— 区域房产开发现状—— 周边地块—— 区域商业地产现状—— 区域内靠近西沿线一侧的商业地产开发已初具规模，部分商业已经经营的比较成熟（如红高粱一侧的商业） 区域商业地产现状—— 而靠近金牛大道一侧，因周边的土地都还未进入开发阶段（如本项目及周边的地块） ，商业基本上属于空白的状态 区域商业地产现状—— 区域内社区配套商业空置率较高，如普罗旺斯的社区低商和其它项目的社区商业 区域商业地产现状—— 因整个区域现有楼盘的入住率差别比较大，区域内消费者的数量比较有限，所以商业形态基本上以大型的目的性消费为主 第二部分 区域未来商业发展预测 宏观区域展望—— 区域房地产市场分析—— 该区域几乎为外来开发商垄断，该区域近两年市场供应量在150万平方米以上 华侨城在住宅和商住用地上将对国宾片区造成影响 国宾板块在2007年的开发热度开始升温，供应量近80万平方米 香港爱美高、中环集团在此区域的可开发面积达60万平方米 2007年估计有40万平方米的物业面市 展望2007年下半年，该板块将是成都房地产市场发展的热点 区域住宅发展—— 香港爱美高、中环集团、万科…… 2007年在此区域集中的开发商不下4家，今年的开发面积就高达60万平方米 在这个区域所集中的住宅项目，几乎都是定位为中高档的品质大盘，销售均价不会低于6000元/㎡ 对于本区域未来的发展来说，将会是成都“西贵”社区的一个典型代表！ 区域人口发展—— 根据现有的人口和未来将要开发的2000多亩住宅楼盘，据不完全统计，未来3-5年内整个区域的人口将会有一个大的增长，估计新增人口将会有20万以上 增长人口除了数量比较大之外，其质量也比较高，基本上都是一些社会的中产阶层和精英份子 其有厚实的经济基础，较强的消费能力，对生活居家的品质要求也比较高 人口=需求 商业地产从“位置论”—“环境论”—“内涵论”一路发展至今，已经不能再单纯的研究某一个方面的特性 研究商业地产要先从研究消费群体开始 本项目周边的消费人群未来将会如我们前面所描述的那样，具有高消费的特征，无论是哪种商业类型，都需要这样具有强大消费力的人口 本区域未来的商业将会有怎样的发展，我们可以做如下的预测： 高端化、集约化 个性化、特色化 品牌化、定制化 第三部分 项目地块分析 控规指标—— 地块情况—— 地块属性—— 开发价值分析—— 地块道路现状—— 第四部分 项目商业定位及规划思路 关于片区版块的思考—— 美领馆 = 金牛宾馆？ 美领馆——领事馆路商业街——棕南、棕北、玉林住宅区 金牛宾馆——本项目商业街——万科、爱美高、中环等国宾住宅区 关于本项目商业的思考—— 商业部分临街面宽260米、进深60米，拥有良好的规正的地块 商业将会是本项目提升品质的一个亮点 可打造成高端住宅区域内，高品质感的集中商业街区 先用“定制式商业 + 前期经营”营造成熟氛围，然后在后期解决销售问题 关于规划限制的思考—— 地块被分成了3个版块—— 限高15米的区域，60米宽和20米宽2个版块 限高24米的区域，40米宽 多层建筑密度不大于50% 地块高度及密度受限，只适宜做低层低密度商业建筑 商业的大敌——道旁树 本项目的临街面有一排非常高大的道旁树，据目测有7-8米高，正好将商业的临街面全部遮挡住； 对于本项目的商业来说，就无法在临街面得到良好的展示，其商业的价值受到