土地市场与住宅市场的一般均衡分析.pdfVIP

2012年第26期 经济研究导刊 No．26．2012 总第 172期 ECONOMICRESEARCH GUIDE SerialNo．172 土地市场与住宅市场的一般均衡分析 柴志春 ，戚家栋 ，吴 田 (1．中国土地勘测规划院，北京 100035；2．临沂大学，山东 临沂 276000) 摘 要：随着房价的不断攀升以及城市化和X-3,k4t；的推进，作为生产要素的土地逐渐成为国民关注的焦点。土地 市场与住宅市场之间是如何相互作用的、相互间的传导机制是如何运行的，需深入探讨。只有正确认识土地市场与住 宅市场间的均衡过程，才能找到稳定土地市场与住宅市场发展的良策，促进房价和地价的合理回归，实现社会经济的 全面、协调和可持续发展 。 关键词 ：土地市场；住宅市场；均衡分析 中图分类号 ：F293 文献标志码：A 文章编号：1673—291X(2012)26—0043—03 土地市场是一个生产要素市场 ，住宅市场是一个商品市 租来代替，而不是用市场价值来代替。因而下面讨论中，地价 场，这两个不同的市场存在不同的价格形成机制。从理论上 就是指地租。 澄清土地市场和住宅市场的相互作用机制，是制定正确土地 在完全竞争市场上，生产要素土地在各类不同用途之间 政策的前提。本文试图立足于中国现行的土地管理体制，对 自由流动、自由配置，使得各类用途的产品市场上都获得平 中国土地市场和住宅市场实现均衡的路径进行理论分析。 均利润率，从而土地所有者获得绝对地租，并且同一产品市 场上由于地理位置的不同而产生的级差地租和垄断地租都 一 、 基本概念的界定 归土地所有者所有。绝对地租是指由于土地属国家所有 ，投 与其他资产一样，土地可以产生连续不断的可供出售的 资商要想获得土地使用权而必须支付的租金；级差地租是指 产品和服务 ，并带来连续不断的收益和效用。例如，农用地能 由于地块所处的地段不同，交通方便 、公共设施齐全、环境幽 够生产出农产品，为农 民创造连续不断的收益 ；工业用地能 雅的地块能吸引更多的住宅购买者，地块更有升值潜力，因 够为大众提供工业用品，为厂商连续不断地带来收益；住宅 此同样面积而不同地段的土地，开发商要交纳不同数量的地 用地能够为大众提供住宅，为投资住宅的开发商带来连续不 租；垄断地租是指 由于少数地段特别优越，例如风景优美、靠 断的收益。当土地所有者准许他人或厂商使用其土地时，可 山临水，而且土地数量非常有限，国家能够由此获得超过绝 以收取地租R。假设每年可获得收入 R的一处土地资产 ，其 对地租和级差地租的价格。如图1所示，完全竞争市场上，对 收入会持续n年。假设市场利率为 i，那么该资产所产生的n 土地生产要素的竞争迫使开发商将总收益减去总非土地成 年收益的现值Pv为： 本的余额(成本曲线AC即总非土地成本 ，包括原材料成本 、 PV= R，(1+f) 劳动力成本等所有非土地成本)支付给土地所有者，此时开 I卸 假定收益持续无限年 ，那么现值公式可简化为： 发商实现 了经济利润为零 (边际收益 MR等于边际成本 PV=R／i MC)，也就是会计利润为正常利润。一般情况下，对于位置好 根据中华人民共和国土地管理法 ，中国实行土地的社会 的住宅需求大于对位置一般的住宅需求 ，对于位置不好的住 主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。因而依 宅需求