宝龙广场建造流程与标准（2011年版）.docVIP

寶龍廣場建造流程與標準 （2011年版） 集團技術標準部 目录 第一部分、宝龙项目拓展 6 第二部分、宝龙项目选址 9 第三部分、宝龙项目规划方案 10 第四部分、宝龙项目建造 38 第五部分、宝龙项目销售 71 第六部分、宝龙项目开盘 107 第七部分、宝龙销售控制 108 第八部分、宝龙广场招商 113 第九部分、宝龙开业前期培训计划及制度 158 第十部分、宝龙试营业营销策划及案例 220 第十一部分、宝龙广场开业 249 第十二部分、宝龙财务分析 264 附件 273 第一部分、宝龙项目拓展 一、調研總綱 1目標城市商業整體環境調研 1.1城市社會環境 1.1.1自然環境（如地理、地勢、行政區劃分，氣候條件等）； 1.1.2人口環境（調研城市近年人口變動對比分析及形成原因）；（附表五） 1.2地區或城市的經濟特性（國民經濟產業結構和主導產業），包括收入、消費結構及經濟發展規模、趨勢、速度和效益。 1.2.1地區生產總值分析（附表六） 1.2.2社會固定資產投資及社會消費品零售總額近年狀況對比分析（附表七） 1.2.3地區或城市的居民收入情況、消費結構和消費水準。 ·人均收入情況分析（附表八） ·消費水準與消費結構情況統計與分析（附表九） ·恩格爾係數 恩格爾係數=食品消費額/人均消費支出 根據聯合國糧農組織標準，恩格爾係數：在59%以上的為貧困；50%---59%的為溫飽；40%---50%的為小康； 30%---40%的為富裕；小於30%的為最富裕。 2目標城市商業地產環境調研 2.1商圈分佈、商業的構成（市場與商業街區）與消費者來源。 2.2現有市場的名稱、經營年限、經營形式、經營定位、優勢品類。（附表十） 2.3現有市場的規模、區域影響力、區域排名、改擴建空間。 2.4地區或城市房地產開發、房地產平均價位。（附表十一） 3專案用地情況分析 3.1城市未來發展方向 3.2專案地塊自身情況（附表十二） 3.3專案周邊交通狀況。 3.4專案所在地區的經濟結構、人口及其基礎設施情況等。 3.5項目周邊的商業設施氛圍。 3.6本項目可比市場，現經營投資戶對房地產的環境、功能、格局、售後服務的意見及對我們項目的接受程度。 3.7風險預測（專案資源的SWOT分析）。 4消費來源及輻射力調研 2.4.1消費來源調研（現有商場消費群體的類型、來源、消費目的與消費習慣） 2.4.2消費需求力調研（現有商場消費量、消費方式、消費頻率） 2.4.3主要宣傳媒體調研（附表十三） 5競爭對手情況調研 5.1競爭及潛在競爭者的實力和經營管理優劣調研（附表十四） 5.2競爭者價格的調研和定價情況的研究 5.3對競爭對手行銷策略 6城市政策法律環境調研（附表十五） 7調研的初步結論 結合上述分析，得出初步市場調研結論。 8各城市之間資料對比分析（附表十六、十七） 8.1城市整體環境對比分析 8.1.1地區生產總值： 8.1.2全社會固定資產投資： 8.1.3社會消費品零售總額： 8.1.4城市居民人均可支配收入： 8.2城市基本狀況對比分析 8.2.1房屋施工、竣工面積： 8.2.2商業、住宅銷售均價： 8.2.3全市人口與城區人口： 8.2.4全市面積與城區面積： 8.3居民消費水準和消費結構情況對比分析 8.3.1城市居民人均消費支出： 8.3.2食品消費支出占比： 8.3.3服飾消費支出占比： 8.3.4交通通訊消費支出占比： 8.3.5年娛教服務消費支出占比： 8.4城市居民投資取向對比 8.5城市商鋪租金價格對比分析 8.6商業用地土地價格與稅收等相關政策對比 8.7城市產業導向對比分析 8.8城市投資利與弊對比分析 第二部分、宝龙项目选址 一、選址的意義： 隨著集團商業地產業務不斷擴張，相對統一的開發模式就顯得極為重要。從全國的情況看土地儲備應該是一個先行指數，企業不是有一塊土地就夠了，在保持企業連續發展的過程中，土地儲備會起到重要的作用。對於一個大的開發企業來講，需要保持品牌的延續性和市場的佔有率，就必須保持在市場有不斷的供給，也就是要今年儲備明年、後年、大後年的土地，因此土地儲備的第一步關鍵因素就是選址。在商業地產業中有一句名言：“專案成功的第一條件是選址，第二條件也是選址。”現代大型商業地產的選址，必須同時具備三個條件：一是地理位置能代表城市商業發展的新趨勢；二是交通便利；三是必須擁有相當數量的中高收入的消費群體。 選址就是商業地產專案位置的選擇、確定和評估，這對於開發商來說是非常重要。同時，商業地產項目的空間位置也是形成差別化甚至壟斷經營的重要條件。 二、集團選址的標準： 本著深耕吉林的發展方針戰略，在吉林省各地級城市進行商業地產項目開發（主要以通化、松原、四平、延吉為主要目標城市）。 集團選址標準為：