常熟市黄河路260亩地块分析报告.pptVIP

常熟黄河路地块分析报告05.06.29 谢 谢！ 在售楼盘主要集中在东北方向，东北新区是今后房产开发的热点。 整体房价在03年有一个飞跃，平均上涨1000元/平方米，房地产市场处于快速发展时期，市场开始进入大盘化。 以目前的销售情况来看，东北新区的项目可以快速实现现金流 政府对外来大型品牌开发商介入来带动城市房地产的新一轮发展的想法，有利于我们快速进入并占领市场。 结 论： 目标项目概况 地块位置：黄河路以南、衡山路以东， 泰山路以西（见图）； 地块面积：260亩； 地块现状：尚存40户农宅和4家工厂 其余已完成初步场地平整； 规划用途：居住； 容 积 率：1.8-2.5； 出让价格：160万元/亩起拍； 土地推出时间：预计于10月上市； 由于宏观政策的调控，预计土地价格将可能低于政府期望的价格。 周边环境及配套 地块属于市政府大力发展的黄河居住片区，周边交通便利，环境适合居住； 地块南、西、北侧目前都有已建小区，东侧为在建小区且已对外销售； 由于地块处于常熟市政府重点区域，各项配套都在抓紧建设，并已初步形成，且离以后城市中心（CBD)步行10分钟左右； 在建的信一广场内有该片区的主要商业街及一些附属配套； 地块状况 地块状况 地块周边交通 地块周边楼盘 开 发 商 ：江苏信一房产开发有限 公司 楼盘位置： 地块东侧（一路之隔） 占地面积 : 120亩 开盘时间： 04.04.22（二期） 房屋结构： 多层、复式、小高层 套型面积： 145--234平米 销售均价： 3780元/平米 销售情况： 100%销售 新加坡花园在目标地块的南侧，主要以别墅为住。 明珠新村在目标地块的东南侧，建筑形式为多层。 地块周边楼盘 地块周边地块交易价情况 地块标号 交易时间 地块面积（亩） 成交单价（万元/亩） 项目名称 中标 公司 备注 2002A-G002 2002.8.26 551 72.9 红枫 润欣 常熟 新源 挂牌 2002A-G001 2002.3.12 853 68.2 明日 星辰 苏州房地产 挂牌 2002A-Z010 2002.12.13 125 81.2 信一广产 江苏信一房产 招标 2002A-Z004 2002.12.06 228 48.8 润欣花园 常熟市新源地产 邀请招标 目前该地块周边基本没有土地开发，历年的存量土地也已基本开发完毕，如在该区域现阶段能获得土地，必将优先取得竞争优势。 上述地块都已经进行开发和销售，大概对今后的市场还有35万方左右的商品房供应量。 SWOT分析 绝 对 优 势 项目处于政府大力发展的东北新区，且离未来的行政、文化、商业中心距离非常近，目前周边配套设施已非常完善，政府的支持及发展必将给周边区域以带动； 地段市民接受度较好，地块面积相对较大，便于规划设计； 固 有 劣 势 地块位于城区东北角，距离老城市市中心较远，交通线路较少。 目前地块中还存在少量拆迁。 市场机会点 政府部门对区域的大力宣传和支持，将保障区域市场的长期发展和人口的大量汇聚； 现在东北新区已经形成居住氛围，像该类大规模地块以后将越来越少； 市民对此区域接受程度比较高，周边配套日趋完善，相对与其他区域，房价相对较低，升值空间较大； 市场威胁点 地块的产品类型将会遭受较为激烈的竞争； 楼盘周边的项目与城市其它地区的规模项目将带来一定的竞争。 目 录 常熟市区概况 常熟市市场分析 目标项目概况 项目获取意义 下一步工作重点 常熟市区概况 地理位置 常熟市位于江苏省东南部，东倚上海，南连苏州，西邻无锡，北濒长江，与南通隔江相望。 全市总面积1264 平方公里，占苏州总面积15％，其中长江水域109.8平方公里。 常熟地处长三角腹地，是一个充满活力的新兴港口、商贸、工业和旅游城市。 常熟市现有11个建制镇、2个省级开发区（东南开发区和沿江开发区） 、1个招商城（常熟招商城）。 市政府驻地为虞山镇。 地理位置 区域特性： 常熟地理位置优越，是“中国优秀旅游城市”、“国家园林城市”。（尚湖风景区、虞山国家森林公园即在虞山镇） 支柱产业： 工业、商贸发达，以轻纺、电子、电器、精密机械、汽车配件、生物工程、IT产业为重点发展产业 区域交通 现状： 铁路：京沪铁路 公路：204国道、205省道，在建 中的苏嘉杭高速公路、沿 江高速公路、苏虞张公路、 苏