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对著名房地产企业集团的经营行为研究 2002年对我们企业来说是成功的一年,也是腾飞的一年,在这一年中我们企业顺利实现了销售收入翻番的目标。展望2003、2004、2005年，迎接我们的将是更为严峻的考验。为了顺利实现企业每年销售目标翻番的目标，同时也为了给企业领导作好参谋，我们对上海市的十强房地产企业和国内一些知名的房地产企业的经营行为作了深入的研究，以期能对我们公司未来的发展、投资决策提供必要的参考。 在对这些企业集团经营行为的研究当中，我们主要对他们的产业布局、投资项目的地域分布、年销售额或销售面积、实现快速增长的方式、企业的成长性以及实现企业成长所采取的策略等几个方面作了深入研究，从中我们得到了一些启发。下面我们将主要从这几个方面来作论述： 产业布局 为了对上海的房地产企业有一个深入地研究，我们选取了下面几个房地产企业作为研究对象： ——复星集团：现代生物与医药产业（主导）、房地产业、信息产业； ——绿地集团：绿化业、房地产业和综合经营业。综合经营业包括物业管理、房屋租赁置换、石油经营、出租汽车、汽车维修、医药产业、商贸实业、休闲旅游、餐饮娱乐； ——上海置业：房地产、住宅科技、物业管理； ——中星集团：房地产开发、住宅科技、物业管理； ——中远集团：房地产、国际航运(主)、物业管理； ——中华企业：房地产、物业管理； ——万科地产：房地产、物业管理； ——陆家嘴集团：房地产开发经营、市政基础设施、建设投资、投资咨询、实体投资、国内贸易（除专项规定）、资产经营管理? ——大华集团：以房地产开发为主，兼及建筑设计、物业管理、综合实业； ——上海新黄浦集团有限公司：房地产开发经营，代办房屋动拆迁业务，室内装饰，实业投资开发，五金交电，百货，金属材料，附设分支机构?一共有三种基本的方式当然现实中通常是混合的模式。????先锋增长型。??? 成长的途径在于消费群能够逐渐接受新的产品或者服务。???2、?份额增长型。　　??并购增长型。上海●差异性的生产策略：资本制胜策略； ●差异性的市场策略：市场融合策略和市场锁定策略●差异性的渠道策略：渠道“起飞”策略和“借鸡生蛋”策略；●差异性的融资策略：多功能融资策略与单功能融资策略； ●差异性的产品策略：领先制导策略与尾随盯住策略●差异性的服务策略：“”服务策略与特色性服务策略尽管企业兼并扩大、规模经营代表了房地产行业的发展方向，但在。目前上海尚无一家开发企业已充分具备急剧扩张的内部管理和人才条件，在房屋产品更新换代日益频繁的大势下，这种规模扩张往往意味着铺下新一轮摊子，无助于企业管理水平和产品效益的提高。鉴于土地供应日趋紧张，土地储备多寡和质量优势对企业经营作用更趋明显。2．由于元单价的住宅符合消费者价格和品质的双重要求，因此生产价格过低的产品会使企业的竞争力下降。3．随着购房者对房屋品质要求的提高，产品的市场化设计力度最终将成为销售业绩的决定性因素。4．尽管豪华包装未必十分有效，但适度的营销对房屋销售作用仍很积极，这一情况加剧了企业间的竞争，加大企业的经营成本。第三个判断：　　低价房企业风头更健的历史，将于200年结束。虽然200年销售面积前10名企业大多还会是一些以土地资源为优势的、生产中低价房为主的企业，但前10名企业的平均销售单价将有数百元幅度的提高而不是继续走低。这是因为： 　　一．元上下的中价房融合品质和价格的双重需求，已成为近日楼市十分强劲的需求主流，这一需求意志必将在拥有最大销售量的前10名企业中显现;　　二．拥有强劲市场化设计力度的企业将在未来的排名中占据重要的位置。●万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2001年底，公司总资产64.83亿元，净资产31.24 亿元，拥有员工5349名，全资及关联公司43家。●1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大●1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。 ●1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。●1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务的发展更上一个台阶。●2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。●?2001年，公司将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 ●创立于1993年，曾先后用名：“瀚洋国际有限公司”，“瀚洋科技投资