房地产经营与管理 第4章 房地产投资风险与融资管理.pptVIP

第4章　 房地产投资风险与融资管理 内容摘要 房地产业是资金密集型行业，开发商以钱博钱。而房地产开发投资大、融资大、风险大，所以，房地产企业必须高度重视投资风险与融资管理。本章主要介绍房地产投资、房地产投资风险分析、房地产投资风险控制、房地产投资项目的决策管理和房地产投资项目的融资管理等内容。 学习目标 通过学习的本章，使学生在理论知识方面熟悉房地产投资特点、房地产投资项目的决策管理、房地产项目的融资管理，掌握房地产投资风险的分析方法与控制手段。在技能方面能够撰写房地产投资风险分析报告，能够对房地产开发项目的不同融资方案进行对比分析，作出正确选择。 4.1　房地产投资概述 4.1.1　房地产投资的概念及类型 1.房地产投资的概念： 关于投资的概念，在经济学上的定义是“将现在的消费，通过某种媒介转移为将来的消费的行为，是为获取利润而进行的资本投入”。房地产投资是指投资主体将资本投入到房地产开发经营和中介服务活动中（将资本转移为将来的居住消费），以期望未来获取更大收益的投资行为，是地产投资和房产投资的总称。 房地产投资的概念及类型 2.房地产投资的目标 作为一种经济性活动，房地产投资主要目标包括三个方面：一是要从中获取投资利润；二是要避免通货膨胀的风险，实现资金的保值；三是要满足人们的居住需求。对于房地产企业而言，投资获利和实现资金保值是其投资的直接目标，满足人们的居住需求是其投资的间接目标，但直接目标的实现是建立在间接目标实现的基础之上的。 房地产投资的概念及类型 3.房地产投资主体 投资主体是指直接从事房地产投资活动的投资者，即直接投资者。它是相对于间接投资者而言的。例如，一般房地产股票、债券的持有者，房地产信托资金的投入者，房地产信贷资金的发放者等都不是投资主体。目前，我国房地产投资主体主要包括以下两种。 房地产投资的概念及类型 （1）国家 当前在我国，国家仍是房地产主要的投资主体，也是特殊的投资主体。一方面，大量的投资行为是国有企事业单位进行的；另一方面，重大的房地产投资项目中，很多是国家投资的。从另一角度来看，作为投资主体的国家一般并不以国家的面目出现，而是以有关行政管理部门组织的某种投资机构或相关的企事业单位ナ迪值摹 房地产投资的概念及类型 （2）企业 企业也是房地产投资的投资主体。在我国，房地产投资企业包括许多企业性质的投资单位。从经济成分看，有全民所有、集体所有、个体所有、外资所有、股份制、混合所有制等几种形式。我国目前房地产投资活动主要由房地产开发企业承担。 房地产投资的概念及类型 4.房地产投资类型 根据不同的划分标准，可作为投资对象的房地产类型包括多种，不同的投资类型之间既是相互联系的，又各有其自身特点。 （1）按房地产开发的经济内容划分 ① 土地开发投资。 ② 房屋开发投资。 ③ 综合开发投资。 房地产投资的概念及类型 （2）按房地产投资的不同领域划分 ① 住宅。 ② 商业房地产投资。 ③ 工业房地产投资（工业厂房和仓储性物业）. （3）按房地产投资方式不同划分 ① 金融房地产投资。 ② 实物房地产投资。 4.1.2　房地产投资的特点 1.对地理环境条件依赖较大 2.投资成本高，所需资金量大，回收期长 3.房地产投资风险大，预期收益高 4.社会环境对房地产投资的影响很大 5.房地产市场的供给难以及时 6.取得贷款比较容易 4.1.3　房地产投资的三大要素 房地产投资必须考虑以下三大要素：时机、地段、质量。 1.时机 房地产投资像其他投资一样，时机的选择具有十分重要的意义。 时机的掌握需要投资者具有多方面的知识和发挥个人的智慧，还要有作为职业房地产投资专家的高度敏感性，因为每个时机的到来，无不蕴涵在政治形势的变化、经济发展趋势、人口的增减、收入水平的升降、消费心理的变化等政治、经济、社会信息之中。 房地产投资的三大要素 2.地段 把购物中心和商场之类的商业房屋建在繁荣的商业中心，那里有成群的顾客；把别墅建在远离城市的地方，那里风景好，环境幽静，气候宜人，便于别墅主人修身养性；把住宅楼选在交通方便、购物便利的地方，便于居户的工作和生活。 房地产投资的三大要素 3.质量 对于出租物业来说，管理和服务的质量同样具有重要作用。优秀的管理和周到的服务是无形的广告，它将把房屋连同它的地段的出租经营渐渐地带入一个美妙的佳境。 房地产投资的三大要素 无论是时机、地段还是质量，都必须用动态的观点来看待。时机是在时间的运动中产生的，地段的好坏也不是一成不变的，质量的标准并非是越高越好。因此，在遇到具体的房地产投资问题时，要多做市场调查，在进行投资机会分析和可行性研究的基础上，多加变通，灵活处理，作出正确决策，绝不可死抱教条，死守原则，否则在房地产投资实践中就会顾此失彼、坐失良机，导致事与愿违，投