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未来购物中心开发与管理运作模式 北京中海首佳商业设计公司 首席商业咨询师 越村幸弘 一、 ＳＣ（ＳＨＯＰＰＩＮＧ　ＣＥＮＴＥＲ）的定义 １． 国际ＳＣ协会的概念： ＳＣ是被作为一个整体来进行统一规划、统一开发、统一运营、统一管理的零售店铺与配套设施的联合体，拥有自己的停车场。一般情况下，其规模和店铺数量会因目标商圈的大小而有所不同。 ２． 日本ＳＣ协会的概念： ＳＣ是指被作为一个整体来统一规划,开发,运营管理的商业和服务设施的联合体,拥有自己的停车场.ＳＣ具有与其立地,规模及构成相适应的选择多样性,便利性,舒适性,娱乐性功能,以满足商圈范围内的居民消费需求,它是实现城市功能中不可或缺的一部分。 二、 ＳＣ的特征： １．计划性 店址选择,设施规模,构造,功能等诸项要素的确定要以地区人口分布、交通条件、居民生活特征、竞争状况等ＳＣ必需的市场条件为参考前提来考虑。 2．综合性 ＳＣ集合了百货店,量贩店,专卖店等设施的商业功能、娱乐功能、休闲健身功能、公共功能、文化功能于一体，因而比单个的商业设施更具有市场竞争力。而且它能够满足广域商圈内的各个不同层次的消费者的购物需求. 3．运营管理的统一性 开发商和各店铺共同合作,在共同的基本理念下进行统一的运营管理。 运营管理包括广告宣传、共同促销、店铺销售管理、店铺经营管理、客户服务、安全管理、防灾管理、设施维护管理等。 三、 ＳＣ的社会功能 １．销售功能 有计划的引入多样业种业态,通过各业种业态之间的搭配组合,满足地区居民不断增长的物质和文化消费需要. 2．公共功能 不仅是商业功能,SC还通过各项服务功能、交流功能、文化功能等非商业性功能来满足消费者的多样化需求。 ①银行、证券、旅游服务、陪同导游等； ②包含剧场、电影院、游戏中心等娱乐设施在内的城市服务系统功能； ③邮电局、政府机关事务所、公共服务站、小诊所等公共服务功能； ④大厅、画廊、展览厅等文化设施； ⑤会议室、交流室、宴会厅等集会设施； ⑥各种信息服务、导游路线等信息提供中心； ⑦公园、广场、绿地、儿童游乐园等休息场所； ⑧健身中心、游泳池、网球场及其它的体育健身设施中心； ⑨各种文化教室； 3．创造就业机会 可以为地区提供更多的就业机会,如开发公司的管理人员、各商铺的工作人员招聘等。 4．地区开发功能 随着人口的增加、城市地铁开通、住宅开发、公共机关及教育机关、医疗机构等社会基础设施日渐完备,地区生活的方便程度将大大增加。SC为地区经济发展注入更多的活力。 四、 关于ＳＣ招商开发的基本思考： １．与经销商不仅是销售场所的租赁问题,应本着“共存共荣”的理念多方团结合作。 ２．项目开发商自身要有明确的经营设想和基本理念。 ３．项目开发商主导的运营管理要本着自己的基本设想和理念,做到措施有力、人才齐备。 ４．项目开发商要获取正确的信息、知识，要有经营远见、开发提案要有长远性。 ５．开发商对商品的供应和市场化发展要主张明确,有具体的企业CI发展战略。 ６．对招商店铺在合同条款和招商机会方面要本着公平、公正的态度。 ７．在店铺管理和营业管理方面要确立相应的规章制度。 ８．要有专人进行店铺管理和商品政策的专业指导与培训。 五、 今后ＳＣ业态的发展方向 六、 ＳＣ的类型分类 　 七、各业态区分图 八、ＳＣ经营基本点 九、 ＳＣ运营中不可或缺的要素条件： １． 集客能力： 设施魅力、业种构成、便利性 ２． 卖场营造： 空间设计、色彩设计、照明设计 ３． 商品的吸引力： 商品渠道、商品品质、商品价格 ４． 待客服务： 顾客接待、商品知识、售后服务 ５． 稳定客户： 促销活动、会员机制、销售信息 十、ＳＣ经营不济的因素： 　 十一、 ＳＣ更新时必须明确的５０个要点问题： （一） ＳＣ的基本理念 １． SC整体的基本理念是否明确。 ２． SC中是否有与其自身基本理念和市场目标不相符的招商店铺。 ３． SC的招商组合,商品构成和sign计划是否能够体现出其自身的基本理念。 （二） 回游性 ４．水平动线的回游性是否处于最佳状态。 5．是否存在客人不会涉足的死角地带。 6．各楼层间的垂直动线是否通行无畅。　 7．可以扩大客人活动圈的楼梯,电梯和滚梯的位置是否适当。 8．公共指示系统牌是否位置适当。　 9．公共通道的宽度恰当与否。　 10．具有吸引力的商铺配置是否合理。 11．主力店铺的所在位置是否有助于延长客动线。 12．在到达主力店铺前是否需要通过专卖店