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某地产公司项目立项管理规范(doc 22).doc
项目立项管理规范
第一章 项目立项管理程序
【目的】 为提高项目开发决策管理水平，控制项目风险，确保开发效益，特编制此管理程序。
【范围】 适用于所有项目的立项决策。
【职责】 由企管公司发展部负责编制、修订和执行。
1. 原则
1.1 所有项目的立项工作要求在集团和企管公司统一、全面的领导下开展。项目开发需在董事会正式签发项目决策批准书后，方能进行下一步工作。
1.2 发展部为项目立项管理工作的职能管理部门，其他部门及直属地产公司协作。
1.3 项目立项管理工作以控制项目风险和项目开发综合效益的最大化为目标。
1.4 项目立项管理工作分三个部分进行管理：项目建议书、项目可行性研究和土地谈判。
2. 项目立项管理操作程序流程图
本程序用于所有项目立项的总体控制。见（图—1）
第二章 项目立项管理细则
1.1 项目建议书阶段实施细则
1.1.1 工作目标:以市场调查为依据进行项目机会研究,为项目投资提供方向性建议,提出项目运作的必要性和可能性。
1.1.2 工作重点：进行项目前期调研，整理项目客观资料，形成《项目建议书》。
1.1.3 细则：
1.1.3.1完成《项目建议书》初稿后，由企管公司内部组织研讨形成决议，并就决议修改完成《项目建议书》终稿。（详《项目建议书制定导则》）
1.1.3.2 终稿定稿后，相关人员在《项目建议书评定表》上签字确认。
1.1.3.3 《项目建议书》的评审决策由项目决策委员会完成。项目决策委员会由相关部门、地区及企管公司主管副总、总经理和董事会组成。
（图—1）项目立项管理操作程序流程图
1.1.3.4 就项目决策委员会提出的质询和修改建议，需在1周内给予答复并对《项目建议书》进行修改后再报委员会评审直至通过。
1.1.3.5 《项目建议书》若被项目决策委员会否决,则项目即行终止。
1.1.3.6批准后的《项目建议书》为拟定可行性研究报告和进行土地合同谈判的依据。
1.1.4 时间要求： 1月左右。
1.1.5 责任人：发展部
1.1.6 相关附件： 《项目建议书制定导则》
1.2 项目可行性研究报告实施细则
1.2.1 工作目标：进行全面的分析评价，为项目决策提供基本依据。
1.2.2 工作重点：结合详细市场调查报告、规划建议书、成本分析报告和财务报告完成《项目可行性研究报告》。
1.2.3 细则：
1.2.3.1完成《项目可行性报告》初稿后，由企管公司内部组织研讨形成决议，并就决议修改完成《项目可行性报告》终稿。（详《项目可行性报告制定导则》）
1.2.3.1.1发展部根据项目建议书完成详细市场调查报告。此部分工作可由发展部或直属地产公司委托有关咨询公司完成。
1.2.3.1.2 设计工程部根据项目建议书、当地城市总体规划、基地现状和市调报告等编制规划建议书。
1.2.3.1.3 预算合同部根据详细市场调查报告和规划建议书，结合当地的造价情况和政策，完成项目成本分析报告。
1.2.3.1.4 财务部负责根据项目要求，完成财务资金计划报告。
1.2.3.2 终稿定稿后，相关人员在《项目可行性报告评定表》上签字确认。
1.2.3.3《项目可行性报告》的评审决策由项目决策委员会完成。
1.2.3.4就项目决策委员会提出的质询和修改建议，需在1周内给予答复并对《项目建议书》进行修改后再报委员会评审直至通过，批准后签发《项目决策批准书》。
1.2.3.5《项目决策批准书》和《项目可行性报告》是项目设计和项目策划的基本依据。
1.2.4 时间要求： 1－2月。
1.2.5 责任人：发展部总体负责，预算合同部、财务部和设计工程部参与。
1.2.6 相关附件： 《项目可行性报告制定导则》
1.3 土地谈判实施细则
1.3.1 工作重点：确定土地成本，签订土地合同。
1.3.2 细则：
1.3.2.1 《项目建议书》审定批准后才能进行实质性土地谈判。
1.3.2.2 《项目建议书》为土地谈判和合同制定的依据。土地合同由发展部起草,经律师、企管公司主管副总、财务总监、总经理、董事会签批后提交谈判。
1.3.2.3 谈判小组由发展部相关人员、企管公司主管副总和律师组成。
1.3.2.4 最终合同文件须经律师、企管公司主管副总、财务总监、总经理和董事会会签确认后才能签订。土地情况调查摸底。
1.3.2.4 最终土地成本需进入《项目可行性研究报告》。
1.3.3 责任人：发展部组织协调制定合同并谈判。
1.3.5 相关附件：《土地合同标准参考文本》
2. 附件目录：
附件1 《项目建议书制定导则》
【目的】 制定项目建议书的技术指导性文件。
【范围】 适用于所有项目。
【职责】 由企管公司发展部负责编制、修订和执行。
1、制定方式
由企管公司发展部项目调研后分
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