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探讨建筑物的层数 探讨建筑物的层数 探探讨讨建建筑筑物物的的层层数数 聂云 聂云 聂聂云云 永升建设集团 新疆克拉玛依834000 永升建设集团 新疆克拉玛依834000 永永升升建建设设集集团团 新新疆疆克克拉拉玛玛依依883344000000 摘 要：现代社会的高层建筑均需安装电梯，电梯停靠的每一楼 层却不一定能与房产登记的层次一致。本文主要针对建筑物层数中存 在的多方问题的探讨。 关键词：建筑房产 层数 分歧 对策及措施 日常生活中人们可通过走楼梯、数阳台等方式，一层层来数一幢 建筑物的层数。然而，这样数出来的层数却有可能与政府规划部门、 房产测绘登记部门等按行业规范计算的层数不一致。 一、建筑房产行业关于层数的规定和认识 房产登记的要素之一就是房屋所在层数及总楼层，确定房屋的楼 层要依据房屋测量数据。在《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000） 中有关层数确定的规定有“房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室 内地坪±0 以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层 高在2.20m以上的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地 下层数之和。”在《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005） 中有“自然层”的解释：“按楼板、地板结构分层的楼层”。规范中 没有对能计入自然层的楼层层高及结构形式做出明确规定。这些规定 对层数的确定是比较简单、粗线条的，这为房产测绘登记中如何确定 层数带来了不确定的因素。 二、建筑物层数理论和现实中的分歧 在实际生活和工作中，房屋设计结构形式多样，一般对于层高在 2.20m以上普遍、简单形式的楼房，人们都有统一的认识，即按楼地 面分隔分层。但对于一些特殊结构形式的楼房，人们的认识与房屋测 绘及房产登记中对层数的确定就有不同的认识。比如一些特殊结构： 1、建筑物的架空层 《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）中对“架空 层”的解释是：“建筑物深基础或坡地建筑吊脚架空部位不回填土石 方形成的建筑空间”；《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）中有 简要说明：__________“架空房屋是指底层架空，以支撑物作承重的 房屋，其架空部位一般为通道、水域或斜坡”。按照这些规范的说明， 架空层是不宜计入房屋自然层数的。然而，在现代房屋设计中架空层 有了比较多的用途和形式。用架空层做储物间、车库、绿化休闲空间、 管理用房等；有设置在建筑物底层的，也有设置在裙楼之上塔楼之下 的；有层高在2.2m 以上的，也有层高小于2.2m的；有框架结构敞开 式的，也有砖混或框架结构有围护的。对于以上这些结构形式的架空 层，若满足计算建筑面积的条件，是否应将架空层计入自然层数，计 入总层数？规范中没明确，各规划、房产、设计部门及普通老百姓看 法不一。 2、建筑物的夹层 建筑物的夹层是指建筑在房屋内部空间的局部层次，是安插于上 下两个正式房屋层中间的房屋。在现代建筑设计中，出于商业目的或 结构设计需要，在建筑物内部加插夹层是一种比较普遍的做法，但往 往这些夹层已不是房屋内部的局部层次。如商场中某楼层带有层高 2.20m以上非局部的夹层；又如某楼盘的卖点“买一层送一层”，将 住宅楼设计名为4 层楼，在每层上层又设计有层高超过2.20m以上非 局部的夹层，住宅楼已实际为8 层楼。像这样的结构形式，是否也应 该将夹层计入自然层数，计入总层数？各方也是看法不一。在规划许 可中，名为架空层、夹层等的层次一般不计入总层数。而现实中房屋 的实际情况，架空层、夹层等均已满足计算建筑面积的要求，已非房 间的局部层次，其结构形式已实为一个楼层。在房产测绘及房产登记 中若把架空层、夹层等计为自然层，房屋总层数就与《房产测量规范》 的规定相违背；不计为自然层，房产测绘及房屋登记情况又与生活中 人们认可的房屋楼层现状不相符，达不到反映房屋的真实情况。因此， 在实际工作中如何确定房屋的楼层已产生了严重的分歧。 三、房