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公租房监管问题研究 来源：《中国房地产》 　　摘要：公租房作为一种新型住房保障模式，对解决住房困难问题具有重要意义，但现阶段运行中的监管制度还存在诸多缺陷，不利于公租房的发展。本文对比分析了发达国家和地区的住房保障监管制度，指出我国公租房运行中监管制度存在的问题，并提出了相应的完善建议。　　关键词：公租房，运行，监管制度，香港公屋，建议 　　1 公租房研究现状　　近两年，全国各地开始建设大量公租房，“十二五”期间各地的建设规模更是惊人，如南京将建设9万套500万平方米公租房，重庆市则计划实现4000万平方米的建设目标。　　目前，国内学者对公租房的研究主要侧重于以下两方面：相关保障制度的完善；其他国家或地区公屋体系经验对我国公租房建设的启示。而这些研究对我国的公租房建设有一定的推动作用，但他们所提出的完善建议大都比较泛泛，可操作性不强，对公租房运行期的监管机制更是缺乏深入的研究。与此同时，我国公租房监管制度建设尚处于探索阶段，各地的试行管理办法存在诸多不完善的地方。在此情形下，如此大体量的公租房项目如何实现运行期的有效监管值得研究探讨。目前国内值得借鉴的经验几乎为空白，为使公租房项目尽量避免出现经适房、廉租房中常见的配租不公现象，在此借鉴美国、新加坡和我国香港地区的住房保障经验，改善自身的不足。　　2 发达国家和地区住房保障监管体系简介　　2.1 美国　　组织体系：美国的公共住房组织体系主要由住宅和城市发展局（HUD）和地方公共房产管理局（PHA）构成。1965年，HUD依据《住房和城市发展法》的规定成立，它是隶属联邦政府的部门，主要负责新建或翻建公共住房。PHI则负责监督管理公共住房的具体事务。目前，美国共有3100个地方PHI，管理大约130万套公共住房。完备的法律条款和有效的监督机制，为美国住房保障政策公正实施奠定了基础。　　2.2 新加坡　　组织体系：新加坡政府于1960年成立了建屋发展局（HDB），为住房保障提供强有力的组织保证。新加坡建屋发展局直属国家发展部，是独立的非营利机构。它既代表政府行使权力，负责制定组屋建设发展规划及政策；又作为新加坡最大的房地产经营管理者，负责组屋的监督管理、出售或出租、维护改造等工作，确保住房保障政策的落实。　　提升质量的“翻新计划”：新加坡对组屋的环境监管有十分严格细致的规定，任何破坏组屋的行为，一经查出，必受严罚。同时，新加坡政府每年通过实施“组屋翻新计划”，对组屋进行更新修缮。该计划包括“电梯翻新计划”、“选择性重建计划”等分项计划。“翻新计划”以公示的方式征求居民意见，以确保组屋小区居住质量，避免出现贫民窟现象。截至2010年底，新加坡约有85%的居民居住组屋。新加坡的组屋居住质量在世界都享有赞誉。　　2.3 我国香港地区　　专业化的监管组织体系：香港政府设立了房屋及规划地政局负责政府住房政策的制定、统筹和监察。政府部门之外设立了具有财政独立的半官方性质的房屋委员会，负责提供和管理公屋，促进公屋计划的实施，是法定的决策机构。房委会下设执行机构房屋署，其职责是执行既定的政策和具体的实务工作。房屋署的组成人员来自不同的社会阶层，其背景广泛、专业全面，能保证公屋制度决策、执行的科学性。同时，引入香港住房协会这一第三方非盈利的社会机构辅助房委会监管公屋。　　严格的审查措施：政府严格执行公屋申请准入审查制度和后期财产申报制度。申请人需要在公屋轮候册上登记，必须详细申报诸如土地、房产、车辆、可转让的汽车牌照等类别的资产，接受资产审查。入住后若发现住户虚报资料，房委会可终止其租约，并可根据法律规定予以监控。政府为了防止住户长期占据公屋资源，对住户收入水平进行定期调查。居住满10年的用户还要定期主动报告财产状况。2004年2月，房屋署成立特遣队，专门负责调查滥用公屋单位的富户。至今，房屋署已成功收回约3.4万个公屋单位并重新配租。　　质量保证体系：针对香港公屋出租后内外环境得不到良好的保护严重影响其可持续租赁的问题，香港房屋署采取了一系列措施加强监管，取得了显著效果。如“人性化”的维修服务体系，保证了房屋质量；实施公屋清洁扣分制，改善了环境卫生；引进私人物业公司进行监管，提高了监管效率。　　3 发达国家和地区住房保障经验对我国的启示　　通过对以上国家和地区住房保障经验的分析，发现我国公租房监管建设尚存在一些问题。针对这些问题提出以下完善建议。　　3.1 建立专门的监管机构，提高监管效率　　上述国家和地区住房保障体系中一个很值得借鉴的经验就是保障房建设和运行中政府只给予密切关注，建设大量公租房，由专业机构进行监督管理，即有一套行之有效的专业监管组织体系。　　公租房项目涉及的部门多，监管难度大、信息不对称、监管工作人员专业素质有