北京白云项目实施案.doc

白云项目实施案 产 品 篇 白云市场项目定价策略及收益核算 项目各层业态分布： 楼层 主题 商品种类 铺位 首层 精品小百货 饰品、化妆品、眼镜、时尚小百货、文化用品、工艺礼品 6㎡ 2层 时尚女装 时尚青年女装、休闲女装 8㎡ 3层 品位服装 女装＋男装＋中老年年＋童装，正装、职业装（具有小品牌） 10.6㎡ 4层 鞋、箱包，床上用品、软性家居用品 10.6㎡ 5层 餐饮 健身房？目前5层商业业态形式未能敲定 备注 1.首层街铺为主力店包含快餐，例如麦当劳； 2.市场内每层根据铺位分割增加服务型产品业态，增强市场整体综合性与休闲娱乐功能，如：美甲、足疗、美容、美发、休闲吧、明星贴纸、纹身、艺术造型等（8%）， 租金为6元/平米/天（使用面积）； 3.铺位面积具体到实测会略有大小差异； 产品分析 产品卖点分析 品牌商业的优势 白云市场老品牌和知名度已深入人心，消费群体的认同感与忠诚度比较高增加下午五点以后的黄金购物时间，终于让实现晚上接待上班族的梦想，增加的几倍客流也定会给商户带来数倍的收益随着北京市政府城市东移计划及CBD东扩计划的实施，发展前景广阔。???? 序号 项目名称 物业类型 总建筑面积（万平米） 均价（元/平米） 套数 人口数量 现状 1 远洋天地 精装商住公寓 10 8900 3867 11601 现房 2 白领家园 普宅 9 5600 766 2298 期房销售率75% 3 东岸 普宅 18.7 5800 1495 4485 现房销售率80% 4 朝阳园 精装公寓 28 8000 1704 5112 现房销售率95% 5 朝阳无限 普宅 23 5480 1600 4800 期房销售率98% 6 甘露家园 普宅 3 5000 250 750 现房售罄 7 甘露晴苑 普宅 2 4482 200 600 现房售罄 8 兴隆家园 普宅 60 5000 3500 10500 现房售罄期房80% 9 青年汇 普宅 32 5300 2000 6000 期房销售率30% 10 珠江罗马嘉园 精装普宅 41 7100 2600 7800 现房销售率95% 11 华纺易城 普宅 50 5400 3300 9900 期房销售率50% 12 青年路小区 经济适用房 92 3800 6000 18000 现房售罄 13 叠彩园 精装普宅 7 5300 150 450 现房销售率95% 14 绿岛苑 普宅 11 4200 860 2580 现房销售率95% 15 新港湾 普宅 7.5 3880 600 1800 现房销售率80% 16 东领鉴筑 普宅 6.8 4600 608 1824 期房销售率50% 17 美然动力街区 普宅 16 4700 1348 4044 现房销售率95% 18 英郡 普宅 8 4900 400 1200 现房销售率90% 19 第五站 普宅 14 4900 900 2700 期房销售率50% 20 建东苑 经济适用房 19 3100 1500 4500 现房售罄 21 成品家 公寓 50 4580 4000 12000 现房销售率90% 22 东卫城 普宅 4.2 4500 336 1008 现房销售率90% 　 汇总 　 512.2 　 　 113952 　 （注：人口数量按每户三人保守计算） 从上表可以看出朝阳路沿线项目售价在3800元/平米至7000元/平米之间，基本都属中档住宅项目，对于年轻白领来讲，价位更容易接受，并且离CBD、国贸商圈较近,物业升值潜力较高，而这些新居民购买力可观商铺的营销关键在于如何说服客户从当前各种各样的投资途径中选择投资商铺。因而，投资的收益率，投资的保障性、投资增值的空间等成为了投资客最为关心的问题。—11年即可回本，年回报率高达—9%，这还不包括房地产升值和租金上涨所增加的收益。其次，由于土地的不可再生性，随着土地的减少，尤其是商业用地的减少，土地价格和租金上涨已是必然，保证了财产保值。第三，投资商铺风险小，决无贬值的可能性，从而保证财产不受损失，将投资风险降到最低程度。 对比项 老新分 析 经营面积 摊位面积增长近倍，经营内容势必同步增长，其营业额 　　 购物环境 环境的改善势必进一步增强客户吸引力 经营时间 冬到下午4点，夏到下午6点 早8点-晚点 营业时间较过去日增加个小时，且属于黄金时段，按照一般的市场营业规律，此时段经营额大致为全天的2倍左右 经营种类 服装、服饰、鞋帽 服装、服饰、鞋帽、、在增加经营种类的情况下，将购物与休闲的结合，会增加更多的人流 交通环境 无停车场 停车场驾车购物已经是一种时尚，它所带来的不仅仅是客流的增加，而是更高一层消费