经典房地产-北京LOFT产品的主流形态研究.doc

北京LOFT 产品的主流形态 文/北京思源常营项目组 ??? 当今主流的LOFT项目，在产品形态和设计上有哪些特点呢？本文筛选了北京市场在售的公建LOFT项目，通过取样分析，总结出以下一些明显规律（注：以下市场数据均来自网络及市场调研，可能存在部分偏差）。 ??? 规划设计 ??? “商改住”LOFT由于用地条件限制，规模普遍比较小，在10万平米以下，可售面积在3～5万平米的占了一半的市场份额，多为一栋或两栋楼体。 ??? 由于非住宅立项，在规划和建筑指标上没有日照、采光、楼间距、绿化率的限制，因此现有产品建筑密度普遍较大，呈现为以塔楼为主，高层或小高层建筑居多，容积率偏高，无绿化等基本规律。居住密度偏高通常是公建项目的普遍特点。 ??? 公建项目由于不受“住宅禁商”的限制，因此有3/4的项目均设有住宅底商，其他1/4纯LOFT产品由于社区规模较大，因此商业为独立商业和地下商业。另外有超过30%的项目加入了部分平层产品来做足限高及增加客群。 ??? 由于LOFT本身为一种偏前卫产品，因此建筑风格普遍偏向城市化、现代化、时尚化，以现代简约风格为主。 ??? 产品设计 ??? 在售项目中以小户型产品居多，主力面积区间在30～70平米之间浮动，按双层计算折合使用面积在60～140平米之间，相当于平层的紧凑型1～3居；同时小面积成就了低总价，可以满足过渡型客户及投资客户对面积和价格的需求，存在对平层产品进行分流的优势。但是受楼体结构限制，小开间长进深的户型较多，居住舒适感方面较弱。 ??? 当前在售项目中以精装项目居多。此类项目多集中在城区成熟板块，甚至是寸土寸金的商圈，因此均以精装等“成品户型”出现，报价在1000～2500元/平米之间浮动，且部分项目还赠送全套品牌家电，以吸引投资人群和高品质人群。 ??? 毛坯项目则出现在较偏僻的区域，以郊区和非中心城区居多，以“半成品”户型出售以拉低售价，多定位在经济型项目。但由于LOFT存在一定的装修难度和较高的装修成本，毛坯项目则多选择为客户进行部分前期装修，通过二次收房的方式实现。50%的毛坯项目提供搭建层隔板，2/3的项目提供搭建下层卫生间及厨房的隔墙，上层则预埋好管线接口，在为客户节约一定成本的基础上，最大限度的保留LOFT的优势，方便客户自主改造。 ??? 设有挑空的项目多为精装项目，由于多定位为“舒适型”住宅，因此在户型设计上会普遍利用挑空空间来增加居室的品质感和舒适度，挑空位置根据户型设置不同有所变化，一般临窗处挑空居多。毛坯项目由于定位经济型住宅的居多，普遍不设挑空，以增加户内利用面积。目前，市场上LOFT仍以精装项目居多，超过半数的项目都会设计挑空，来突现LOFT的优势。 ??? 由统计结果可以看出，目前LOFT层高普遍在4.89～5.6米之间浮动，多数集中在5.3米以上，这是保证上下层分割后居住舒适度的下限。去除隔板（200mm）和装修吊顶（未定）的高度，LOFT单层层高可控制在2.3～2.6米之间，略低于国家标准的2.7米普通住宅层高，对居住舒适度有一定影响，但LOFT特有的上下层空间分割、大落地窗及居室挑空都可对层高不足进行弥补。因此，多数项目出于做足建筑总限高的考虑，并不会做到5.5米和6.1米的上限。 ??? 同时，多数产品下层的层高略高于上层层高，以满足下层作为主要活动空间的舒适度，还有1/3的项目采用了均分的方案。 ??? 公共设施 ??? 繁华地段的项目多致力打造区域地标性建筑，因此，玻璃幕墙作为外立面中的高新材料被较广泛应用。几乎所有项目外立面材料均采用2～4种综合使用，使用较频繁的为石材、涂料、面砖及玻璃幕墙；大堂装修多采用石材、吊顶、高级灯饰；电梯采用合资品牌电梯居多。LOFT项目的内外装修档次普遍较高，偏近酒店式公寓。 ??? 因公建项目可商可住，底层多有商业，出入人流较杂，因此几乎所有的项目在安防系统方面均考虑周到，设有入户可视对讲系统（且多为彩色），保安巡更，电视及红外线24小时监控；部分项目还设有住户报警系统、大堂/分层门禁、水电表远程抄收、户内防火等众多智能化系统，这些高科技系统的采用主要用来提升项目品质感，以弱化公建项目的其他弊端。 ??? “商改住”LOFT水电收费普遍采用商用标准，远远高于民用标准；少数项目由于公建限制，不通天然气，只能通过煤气或电磁炉做饭；因此LOFT受立项限制，生活成本普遍偏高，是造成购买阻碍的原因之一。 ??? 公建项目的物业收费标准均高于同区域普通住宅的物业费，因此很多项目为了提高品质，推出了各式特色物业服务，如社区班车、24小时管家服务等。精装LOFT项目更是大都保持酒店式公寓的公共设施标准和物业服务水平。总体而言，LOFT的公共设施和软硬件服务水平整体高于同区域内普通住宅水平，从而增加产品的性价比。 发表时