购物中心的赢利模式(二)购物中心的租赁经营模式总结.pdf

■ 一、零售产权、整体租赁模式 适用类型：大型封闭式购物中心 二、零售产权、分权租赁模式 适用类型：专业型步行街及底商 三、自留产权、整体租赁模式 适用类型：中小型百货超市和商场 大型专题深度研究报告 购物中心的经营方式有自营、联营、租赁等三种，鉴于目前开发商的人力和管理能力的有限，普 遍选择租赁的经营模式，而租赁模式具体又分为零售产权整体租赁、零售产权分零租赁和自留产 权整体租赁三种模式。本报告重点分析这三种租赁模式，并提出相关的可行性建议，供开发商能 够灵活运用。 如前面报告 1 提到的广百新翼在其商 铺的销售中，采取了所有权、经营权、 业内把零售产权、整体租赁的商业物业又称 使用权三权分离的模式：为提高市场 作 “管理型商铺”，其根本特征是 接纳力，将商场产权划整为零，划分 开发商拆零销售产权回收资金，通过长达 为 10-100 平方米的小产权进行销售 回收大量资金。然后通过回报租金的 10-20年固定化、利率化的返租回报，将 方法从购房者手中取回商业铺面的经 经营权从投资者手中取回，然后委托专业的 营权，其年回报利率定在8%左右 （高 商业管理公司进行物业的管理和经营，获取 于银行贷款利率才有吸引力）。这样 租金，回报投资者。因为由专业公司代为 所有权属于投资者、经营权由专业商 管理，投资者获取长期稳定的返租回报，故 业管理公司掌控、入场经营商家拥有 物业使用权，实现了三权分离。在统 名 “管理型商铺”。 一经营的背景下，最大程度实现商业 物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。 这是一种高收益高风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。从广百新翼的运作来看，通过拆零 产权、销售旺铺回收了巨额资金，大大缓解了开发商的资金紧张问题。而广百新翼交由“广百” 统一经营管理，则进一步增强了中小投资者的信心，促进了商铺的销售。 24 寻找购物中心的最佳赢利模式 购 物 中 心 的 租 赁 经 营 模 式 分 析 １、各方利弊分析 (1)开发商：快速回笼资金，风险小 对绝大多数开发商而言，是 没有足够的资金实力和耐心 等待物业的逐渐升值和租金 缓慢抬升。通过零售产权， 短期内回收大量资金，保证 工程建设的顺利进行和物业 的正常营运——这或许是不 得已而为之的解决之道。 封闭式的大型商业物业往往 一卖就散，一散就乱。通过 将经营权以固定分红回报的 形式从产权所有者手中收回，交给真正具有经营实力的大商家进行经营，实现统一规划经营，易 吸引