第十章 房地产投资分析三.pptVIP

房地产投资分析三 案例分析 业主李先生去年购买了一套房，建筑面积100平方米，2004年底，他在银行贷款50万元购买一套商品房用于今后自住。该套房改房每年需负担维修等其他费用2700元，结合目前该区域的市场状况，其出售价格为42万元，月租金2000元。现在我们来算算该出租房子收租金还是卖掉房子回收资金去归还银行贷款更为合算？ 分析 租金收益率的计算：为确保出租房屋的品质，李先生还需要投入10000元左右购置电器和家具；此外，出租过程中每年几乎都应留出一个月的空置期。则年租金净收益=2000×11-2700=19300元，年租金收益率=19300/（420000+10000）=4.49％。显然，与其靠收取租金获取4.49％的年收益率，不如将房产出售，回笼42万元资金去归还那套房子的部分银行按揭贷款，因为银行房贷所付出的资金成本是5.51％，高于4.49％的资金收益率。 一、确定性分析方法 4.净现值法 净现值法是将项目开发经营过程中不同时间所发生的资金流入和流出量用一定的贴现率折算成项目实施初期的现值，然后计算出总流入与总流出的现值差额来分析方案优劣的一种企业经济效益分析方法。该方法的分析指标为项目净现值。项目净现值就是指投资开发建设及经营阶段的资金流入现值与资金流出现值之差额。在数值上也等于开发建设及经营阶段内各计息期资金流入值与流出值之差额现值的代数和。 4.净现值法公式