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业绩符合预期，激励方案公平可接受 中期业绩预增50%-60% 6月23日，万科发布公告：公司预期中期净利润同比增长50%-60%。05年中期，万科的净利润为7.95亿元，因此今年中期公司的净利润将在11.92亿元以上。按公司最新的39.70亿股的股本计算，中期每股收益将高在0.30元以上。 今年前五个月销售同比增长50% 根据公司披露的各月度的项目销售数据，万科1-5月份共实现销售面积约为103.2万平米，销售金额为63.3亿元，分别同比增长了49%和52%。我们认为，上半年公司销量的增加有两方面的原因：第一、全国房地产市场总体上回暖，而去年4、5月份刚开始经历调控、基数较低；第二、公司今年的推盘量也有所增加。从销售的地区分布来看，长三角仍旧是最主要的贡献者，销售面积和金额分别占到34%和41%。造成这一现象的原因是公司前几年率先在长三角进行“区域化”并收购了南都的资产，导致该区域的在售项目较多所致。 业绩表现强劲传递重要信号 我们在2006年3月21日发表的《业绩符合预期，激励方案可接受》的报告中，曾经指出“2006年万科业绩继续实现30%的净利润增长率并不困难，主要原因在于公司开工项目的大幅增长。不过，如果股权激励方案通过之后，公司可能会有意平滑各年业绩，而略低于30%的增长率是管理层最佳的安排。”然而，从今天万科发布预增公告的举动来看，公司管理层的考虑并非如此。 我们猜测，万科之所以在中期报出超出市场预期的中期业绩增幅，可能出于以下的原因和考虑：第一、今年的竣工量增长较大，导致上半年的结算面积增幅较大；第二、上半年的销售形势好于预期，没有必要“为下半年预留业绩”；第三、公司管理层可能希望向市场传递了正面的信号“即使在二次调控的背景之下，万科的业绩仍可保持强劲的增长”。 上调06年净利润预测至20.5亿元 图：万科各期的主营收入变化 资料来源：公司数据、光大证券研究所 图：万科各期的净利润变化 资料来源：公司数据、光大证券研究所 表2、万科历年主要的业绩指标 项目 单位 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006F 新增储备 万平米 175 566 186 276 397 651 1000 年末土地储备 万平米 450 860 706 744 844 1209 1810 开工面积 万平米 78 115 167 177 240 259 400 竣工面积 万平米 53.6 85.6 118 149 158 217 333 销售面积 万平米 NA 67 117 131 164 232 316 结算面积 万平米 54 69 112 136 143 177 262 结算收入 亿元 24.5 33.5 44.2 62.2 74.6 103.8 152.1 结算单价 元/平米 4537 4855 3946 4560 5209 5868 5800 结算成本 亿元 NA 25.9 33.3 44.9 51.2 67.2 103.6 单位成本 元/平米 NA 3751 2973 3292 3575 3799 3950 资料来源：公司数据、光大证券研究所 目标价6.60元，维持“最优-1”评级 以最新的股本摊薄计算，我们调整后的06年每股收益预测为0.442元，以15倍的市盈率，我们设定万科A股未来12个月内的目标价为6.60元，维持“最优-1”。 光大证券 2 本报告由光大证券股份有限公司研究所编写，以合法地获得尽可能可靠、准确、完整的信息为基础，但不保证所载信息之精确性和完整性。 光大证券研究所将随时补充、修订或更新有关信息，但未必发布。本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发，供投资者 参考。光大证券股份有限公司及其附属机构（包括研究所）不对投资者买卖有关公司股份而产生的盈亏承担责任。 2