成都市住宅市场分析报告.docVIP

目 录 第一部分 房地产投资环境分析 4 一、2009年成都市综合概况 4 二、城市规划建设概况 8 三、旧城改造、城中村拆迁工作全面推进 11 四、政策影响 12 第二部分 房地产市场分析 17 一、手住宅市场分析 17 1、供应市场分析 18 2、成交市场分析 21 3、产品供需特征分析 24 4、市场成交价格分析 25 5、供需比分析 27 6、一手住宅市场小结 29 二、二手住宅市场分析 29 1、二手住宅市场成交量大幅上升 29 2、三足鼎立格局延续 30 3、城西领跑二手住宅市场 31 4、小结 31 第三部分 后期市场走势分析 32 一、一手市场后期走势分析 32 1、市场新增供应放量在即 32 2、市场成交量短期继续向上突破困难 32 3、市场价格有望小幅上涨 32 4、市场焦点全面发散 33 5、60-90平米的产品持续畅销 33 二、二手市场后期走势分析 34 图 表 目 录 图 1：成都历年GDP及增长率走势 5 图 2：成都城镇居民可支配年收入及增长率走势 5 图 3：成都市人口总数及人口结构走势 6 图 4：成都市历年结婚登记数量 6 图 5：成都市外地购房者历年比例 7 图 6：成都市固定资产投资及房地产投资概况 8 图 7：2007-2009供应/成交套数比较 18 图 8：历年新增商品住宅供应走势（按面积） 18 图 9：2009年各月新增商品住宅供应走势 19 图 10：2007-2009年各方位新增商品住宅供应 20 图 11：2007-2009年各环域新增商品住宅供应 20 图 12：2004-2009年商品住宅成交走势（按面积） 21 图 13：2007-2009年月均成交面积对比 22 图 14：2009年各月成交量走势 22 图 15：2007-2009年各方位商品住宅成交走势（按面积） 23 图 16：2009年各月商品住宅存量变化 24 图 17：2009年商品住宅供应物业类型情况 24 图 18：各面积段供需情况（按面积） 25 图 19：2003-2009年成交价格变化情况 26 图 20：2009年各月成交价格变化情况 26 图 21：2008、2009年各方位成交价格对比 27 图 22：2004-2009年供需比走势 28 图 23：2009各方位年供需比对比 28 图 24：2005-2009年二手住宅成交走势（按成交面积） 30 图 25：2009年各主城区二手住宅成交情况 30 图 26：2009年各方位二手住宅成交情况 31 表 1：2009年主要政策列表 16 前 言 研究目的：本报告对成都市2009年度一手住宅市场和二手住宅市场进行调查统计，一方面通过分析和对比住宅市场的供应、成交及价格等基本情况，旨在了解成都市住宅市场发展的整体趋势；另一方面按方位和环线对市场做进一步对比分析，旨在了解各区域市场发展情况及走势。 统计时间：2009年1月1日—2009年12月31日。 统计范围：成都市主城区房地产市场。 统计对象：成都主城区一手住宅在售项目和二手住宅成交数据。 第一部分 房地产投资环境分析 一、2009年成都市综合概况 1、国民经济平稳运行 2009年，成都地区全年生产总值预计达到4380亿元，较去年环比增长12.3%。城镇居民人均可支配收入增加至18650元，较去年环比增长10.1%。 图 1：成都历年GDP及增长率走势 数据来源：成都市统计局 图 2：成都城镇居民可支配年收入及增长率走势 数据来源：成都市统计局 2、“世界现代田园城市”——成都最新定位 成都市作为中国西部的特大中心城市和国家规划定位的西南地区的科技中心、商贸中心、金融中心和交通通讯枢纽，在西部具有区位优势、经济优势、科技优势和市场优势 3、成都市人口及外地购房者的稳定增长成为楼市的强力支撑 截至2008年，成都市总人口达1124.96万人，其中农业人口占比仍然较大，达512.88万人。城乡一体化的进一步推进，必然使人口结构发生变化，农业人口在转变为非农业人口过程中，其生活环境，居住条件都将朝着城市化进行转变。城乡一体化进程以及所带来的大规模商业及居住用房建设，将给成都房地产行业的发展注入巨大动力。另外，以八零后为主力的又一轮结婚的高潮在成都出现，近几年时间，成都市每年登记结婚的新人都在10万对以上，这部分人群对新房的需求也非常旺盛。成都人口数量及结构的增长模式一定程度解释了楼市刚性需求特别旺盛的原因。 图 3：成都市人口总数及人口结构走势 数据来源：成都市统计局 图 4：成都市历年结婚登记数量 数据来源：成都市统计局 2008年外地购房者比重暂时下降后，2009年这一比例迅速回升。根据房管局公布数据及中原市场调查数据显示，2009年在蓉置业的客户中，超过48%的客户不是成都