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旅游综合开发企业运营模式初探 旅游与文化规划设计丏家 旅游与文化导向的区域综合开发服务商 北京绿维创景规划设计院 New Dimension Planning Design Institute Ltd. 旅游运营网 旅游景观设计网 创意建筑设计网 旅游投融资网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪 用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。 旅游综合开发企业运营模式初探 北京绿维创景规划设计院 一、站在企业的立场看旅游综合开发 一方面，旅游综合开发是大势所趋。政府对于区域综合发展 的要求、市场休闲消费需求综合化的趋势及项目本身的开发条件 决定了综合开发的大方向。 另一方面，旅游综合开发是一种极具潜力的成功模式。其一， 对于旅游企业，地产收益为支撑；对于地产企业，旅游收益为持 续。其二，通过除旅游、地产以外的特色产业的发展能够为企业 带来产业链延伸的综合收益。其三，运作旅游综合开发项目，企 业将实现从一般的项目开发商到区域运营商的转变，能够获得区 域综合运营带来的巨大的区域升值效益。 二、旅游综合开发的企业运作模式 （一）企业定位：四重身份 首先，要梳理企业的定位。我们认为，进行旅游综合开发的 企业，实际上包括四重身份。 第一，是旅游开发商。在未来的发展中，核心的工作之一是 要进行旅游休闲项目的开发与经营。 旅游运营网 第二，是地产开发商。休闲地产是旅游综合开发项目的重要 构成，开发企业的重要工作必然是地产开发。 第三，是特色产业发展商。随着发展的深入，单靠地产为收 益支撑的模式必然难以为继，政府必然要求企业考虑更科学、更 持续特别是能够有效解决三农问题，促进一二三产业融合发展的 模式。这就决定了旅游综合开发项目中，除了旅游板块、地产板 块以外，保护下来的生态区域与耕地区域，应当发展特色产业， 如葡萄产业、花卉产业等，据此，开发企业自然成为特色产业发 展商。 第四，是区域运营商。以区域经济社会统筹发展为己任，把 旅游开发、特色产业发展、城镇建设、社会统筹结合起来，在政 府的管理下，以主投资商的身份，通过在规划、二级招商、土地 一级开发、泛旅游产业项目开发、市政公用建设开发、商业房地 产开发、住宅和度假地产开发等工作，推动区域经济社会综合发 展，这时，开发企业将成为承上（政府）启下（市场）的区域运 营商。 （二）商业模式 1、总体模式：土地一级开发为基础， “旅游休闲、特色产 业、休闲地产”良性互动 旅游与文化规划设计专家 旅游与文化导向的区域综合开发服务商 从总体模式上看，是土地一级开发（卖地）和土地二级开发 （卖房、旅游经营、产业发展）相结合的模式。 作为区域运营商，开发企业首先通过参与规划与土地一级开 发，通过项目的二次招商与土地经营，获得区域升值的初步收益。 然而，旅游综合开发项目最根本的模式，还是 “旅游休闲、 特色产业与休闲地产”三者的良性互动，共同推动区域旅游、产 业、城镇化的综合发展： 旅游休闲的发展是引擎——这是实现旅游经营持续收益的 根本。旅游休闲包括观光景区、运动游乐项目、度假酒店、休闲 街区、文化演艺等，这是吸引消费者前来消费的根本，有利于促 进土地从生地变熟地，促进区域升值，并带动相关产业的发展。 休闲地产的发展是支撑——这是实现快速回报的核心支撑。 旅游休闲的高投入、长回收必须依靠休闲地产的开发来平衡，这 就需要适度的发展可销售且快速回报的休闲地产，但两者不是孤 立的结构，而是互动的体系，旅游带来人气促进土地升值并创造 配套为休闲地产开发创造条件，休闲地产的发展在一定程度上又 完善旅游综合开发项目的功能体系，实现目的地的形成。 特色产业的发展是延伸——这是实现产业链延伸发展持续 收益的保障。在未来的发展中，要考虑一