奥林匹克中心区商业文化地块策划标书.docVIP

奥林匹克中心区商业文化地块 策划报告初步方案 1工作计划 1.1考察国际上类似项目的运作经验 考察对象：悉尼奥林匹克公园、汉城奥林匹克公园、巴塞罗那奥林匹克公园以及亚特兰大奥林匹克公园； 考察内容：举办奥运会对当地城市宏观经济、房地产、就业和城市地位的影响；奥林匹克公园内的商业配套设施在开发模式、经营方式、实际运营情况以及目前在城市中所形成的功能定位； 时间及人员安排：1个人/1星期/每个奥林匹克公园； 1.2聘请专家顾问 资深政府顾问专家：要求是多年北京市政府专家顾问，对北京市整体功能定位有深入的了解和参与制定计划的工作经历，初步考虑张跃庆教授（首都经济贸易大学前城市经济系主任，多年市政府专家顾问）。 资深城市规划专家：要求是对建国以来北京市的城市规划有深入了解且亲身经历的专业资深专家，初步考虑任朝钧教授（国家一级注册建筑师）。 1.3北京市其他商圈研究 北京市已经形成了较为成功的几大商圈，包括CBD、燕沙商圈、金融街商圈，对于上述商圈的发展历程、规划思路、开发模式、经营思路以及主题城市功能定位做深入的调查和研究，从中学习经验并寻找城市功能的空白点。 1.4时间及人员安排 任务 工作周期 人员安排 国外考察 1个星期 4个资深研究人员 北京市及该地区各物业类型调查 1个星期 10个资深研究人员 几大商圈调查及研究 1个星期 4个资深研究人员 专家沟通及资料整理 1个星期 2个专家顾问与4个研究人员 报告撰写 2个星期 8个研究、策划、推广及规划设计人员 沟通讨论（公司内部与招标人） 1个星期 全部参与人员展开头脑风暴 最终方案确定 1个星期 4个组负责人讨论确定方案 共计： 8个星期 1.5市场调查 在中原多年资料积累的基础上，我们着手深入细致地调查北京市（重点为亚奥周边区域）的房地产资讯，物业类型包括：住宅、公寓、写字楼、酒店、商业营业用房、展示性物业以及文化设施。 调查主要内容有： 土地成本方面：1999——2003的土地出让情况，包括出让总量的变化趋势，各物业类型的土地单方成本、楼面地价走势，各物业类型出让的比例情况，土地成本在房价中的比例。 供应量方面：各物业类型历年来的供应量、档次、价格及产品细节； 需求量方面：各物业类型历年来的需求量、吸纳速度、市场吸纳能力以及空置率； 客户群方面：各物业类型终端消费者的客户构成特征与分布； 开发商方面：亚奥周边地区各物业类型开发商情况，包括开发商实力、资质、开发模式、经营模式、运作经验、未来开发思路等，其中对奥运场馆及相关设施的项目法人中标单位要作更深入的研究调查。 1.6市场研究 针对本项目的特点从宏观的市场经济形势、奥运经济效益对北京各物业类型房地产市场带来的影响，到北京各物业类型房地产市场分析，再到微观的亚奥区域市场的整体发展、目前各物业类型地产的供应与需求，层层递进深入的分析本项目的房地产客观市场环境及未来发展前景，给项目的市场定位提供有力的市场依据。 1.7市场定位策划 在市场研究及分析的基础上，结合本案的自身质素，及借鉴国外奥运城市成功的经验，提出具有强有力的市场竞争力的市场定位，其中包括客群定位、价格定位及产品定位，旨在通过强势卖点的整合，最大限度强化项目的特有优势，消除或转化项目的现存劣势，规避项目的客观威胁，从整体上提高本案的总体质素和市场竞争力。 1.8产品设计策划 一个房地产项目的产品是它的核心，提高项目的内在品质成为竞争中关键的一环。本项工作是基于之前的市场研究及市场定位，对产品定位进行的扩充阐述，从规划、建筑外观、户型、景观、配套设施、物业管理、智能化、物业管理等多方面对本项目的产品设计进行详细阐述。 2研究思路 2.1理解招标任务书的内涵与实质 根据我公司对标书的理解和交流，我们认为招标人想通过本次招标来解决的问题主要是： 2.1.1本区域的城市功能定位问题 也就是该区域在北京市未来发展中担当什么角色，就像CBD担当商务中心区、金融街担当金融管理及商务区，我们需要解决本区域在北京市城市发展中充当什么角色。 2.1.2该区域主题策划思路问题 以什么样的思路来宣传、吸引未来的投资方关注土地出让，该策划方案要达到提升土地潜在价值的功效。 2.1.3土地价值评估问题 通过调查研究和对未来合理的预测，给出土地出让价格的范围。 2.1.4客户群问题 告诉招标人该区域地块未来的投资方有可能是哪些人，以及吸引投资方投资的方法。 2.1.5物业配比及规划建议问题 根据调查研究及专业策划经验，告诉招标人该区域内的合理物业类型配比和具体规划指标。 2.2研究分析的思路 基于以上我们对招标任务书的理解，我们对该策划任务的研究思路如下： 2.2.1思路一 为了给出该区域的恰当合理的城市功能定位，我们首先借鉴国外类似项目的经验和教训，寻找其规律和共性的地方