成都市御园项目可行性研究报告.docVIP

第一章 概论 1、1 项目背景 1．2 项目概况 1．3 可行性研究依据和范围 第二章 项目建设业主简介 第三章 市场分析 3．1 宏观环境分析 3．2 房地产市场环境分析 3．3 住宅地产市场概况 第四章 项目区域分析 4．1区域地理概况 4．2项目周边道路现状分析 五章 项目定位 5．1 项目SWOT分析 5、2 项目核心竞争力分析 5．3 目标市场分析 5．4 目标客户定位 5．5 形象定位 5．6 功能和业态定位 5．7 价格定位 第六章 项目规划 6．1 规划条件 6．2 规划定位的基本思路 6．3 主要技术经济指标 第七章 项目管理 第八章 项目实施计划 第九章 财务分析与评价 9．1 分析的原则和依据 9．2 基础数据说明 9．3 投资估算 9．4 投资计划与资金筹措 9．5 盈利能力分析 9．6 清偿能力分析 9．7 盈亏平衡分析 9．8 财务评价 第十章 风险分析 第十一章 竞争项目概况 附件： 1、 市场调查表 2、项目现金流量表（全部投资） 3、《国有土地使用证》 4、《建设用地规划许可证》 5、《建设项目选址意见书》 6、《规划条件通知书》 7、《放线交接单》 第一章 概论 1．1 项目背景 本项目地处成都市金牛区西安街道，位于成都西区，一环路以内.项目地块南面紧邻西府花园,北侧紧邻花牌坊街，东西两侧为部分旧宅. 根据我司对成都市房地产板块的划分可知，本项目地处西区,属于骡马市板块边缘，该板块正是成都市政府近期重点开发培植的新骡马市商圈,具体包括成都罗马国际金贸中心、太平洋百货、铂金城及百盛公司。项目所属板块规划定位为以金融、办公、信息、及高档住宅小区为主；目前该板块开发的最大特点为住宅区档次高、分布集中，所处地位又在西面,从而更加确立成都“富人区”的形象。 其区域主要特征如下： （1）、从发展阶段上看，近期新项目「西锦国际」及「曦城」项目为代表，花牌坊物业的开发已经迈入产品细分的阶段。 （2）、从现有开发及花牌坊区域地块条件上看，近期花牌坊板块房地产开发土地将极为稀少,可开发地块都在二环以外. （3）、从开发档次上看，目前花牌坊板块正在成都人印象中的富人区。 （4）、从产品上看，面对市场竞争，花牌坊板块市场的细分已越来越明显，同一档次可以设计不同产品类型，同一种产品类型可能又有不同的定位，而且卖点越来越丰富，在未来的市场中，产品细分趋势必将继续发展。 1．2 项目概况 项目名称：XX御园； 项目选址：金牛区王家巷； 建设单位：四川XX房地产开发有限公司； 占地面积：10976.68㎡； 实施计划： 2007年9月-2008年3月：设计、报建； 2008年4月-2008年7月：基础及地下部分建设，取得政府令； 2008年8月-2009年5月：08年9月开始预售，09年5月主体封项； 2009年6月-2010年1月：内外装、整改以及竣工验收； 2010年2月：交房。 6、项目总投资20000万，其中土地成本5620万（公司现有资产，按330.6万/亩 计算），工程费用8574万。 7、资金筹措：自有资金投入7000万元，占总投资的35%，银行贷款8000万元，销售收入投入5000万元。 8、经济效益： 1、3 可行性研究依据和范围 编制依据： 国家相关政策； 《国有土地使用证》； 《建设用地规划许可证》； 宗地放线交接单； 《规划设计条件通知书》； 项目前期市场调查报告。 编制范围： 本可行性研究报告研究范围包括与项目有关的国家产业发展政策、市场现状及预测、项目自身条件、项目规划设计要点、项目定位和运作、项目营销思路、项目实施进度、项目投资估算及经济效益评价、社会效益评价。 第二章 项目建设业主简介 本项目由四川XX房地产开发有限公司开发的商住项目.四川XX房地产开发有限公司是一家以房地产开发的民营企业。 “为您想得更多，为您做得更好”的经营理念，公司成立以来，成功开发了XX花苑的房地产项目，享有较高的市场美誉度和较强的品牌影响力。在200年和200年的中国住交会上，成都市面积12390平方公里，总人口1103.4万，其中市区人口497.15万。93年被国务院确定为西南地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，综合实力西部第一全市城镇单位在岗职工平均工资为22564元。城市居民人均可支配收入12789元，增长12.6%。农村居民人均纯收入4905元，增长9.4%， 成都先后荣获过“国家环境保护模范城市”、“中国十大最具经济活力城市”、台商“极力推荐”城市、“十大中国大陆最佳商务城市”、“中国城市综合实力十强”、“中国最佳旅游城市”、“国家森林城市”等称号。 ，深厚的文化底蕴和独具的风土人情彰显着这座历史文化名城的恒久魅力，孕育了“和谐包容，智慧诚信，务实创新”的城市精神，日新月异的城市建设更添了一份迷