成全机构镇江优山美地五期高层公寓产品建议-地产资料.ppt

京口拆迁原居民，大港、丁卯、学府周边大型企业，政府机关及事业单位工作人群 客户分析 【客群描述】 工作缘人群 大型企业职工 事业单位/公务员 在区域周边学校、公安、供电局、医院工作的事业与机 意向户型： 120-130三房 140-160顶复/跃层 金东、恒顺、宝华、索普大企业工作人群 意向户型： 85-100平两房 105-115三房 四 产品建议 建议前提 项目目标 项目客户 市场空白 品质的延续，创新的户型，看得见的实惠 避开刚性置业的激烈争夺，跳入中高端主流市场 90-100平(2+1),120-130(3+1)创新房源稀缺 户型配比建议 10% 105-115 三房 10% 75-80 两房 140-160 四房 5% 辅助户型 35% 120-130 3+1 40% 90-100 2+1 主力户型 配比建议 面积（m2） 房型 户型 户型配比 鉴于本案规划酒店公寓产品，小户型产品不单独设置 以上均为小高层的建议面积，若是高层则需根据得房率适当放大 户型创新方向 2+1房产品示例 中海翠屏90平米 两房两厅一卫 赠送入户花园（一半）可作为多功能房 金地未未来 90平米 两房两厅一卫 赠送阳台（一半）可作为书房或餐厅 九城湖滨3房2厅2卫户型: 131平米 3+1房产品示例 赠送户型阳台可作为套内书房或更衣室 奇偶层跳送露台花园，可使卧室南移留出小书房区域 3房2厅2卫户型: 130平米 泊林公寓 3房2厅2卫 户型: 135平米 通过电梯空间私有化赠送门厅 同时客厅可做宽厅也可隔出一个小卧室 舒适型3房产品示例 3房2厅2卫 户型: 133平米 入户花园连通八角阳光餐厅 南侧超大面积转角阳台 超高层标准层平面参考布局 A:143M2 B:89M2 B:89M2 B:132M2 赠送面积 荣禾 城市理想 2梯4户 超高层标准层平面参考布局 单户户型图 荣禾 城市理想 2梯4户 超高层标准层平面参考布局 B:96.9M2 A:86.7M2 B:96.9M2 合景 峰汇国际 2梯3户 奇偶层交替赠送 6米高的空中花园 奇数层和偶数层设置外侧和内侧交错的两层高露台，形成不计建筑面积的错露台形式，“偷”一个11或13平方米的空间。住户将户型内部布局进行调整，可多出一间挑空的房间。 超高层标准层平面参考布局 B:108.6M2 A:85.6M2 B:108.6M2 合景 峰汇国际 2梯3户 奇偶层交替赠送 6米高的空中花园 奇数层和偶数层设置外侧和内侧交错的两层高露台，形成不计建筑面积的错露台形式，“偷”一个11或13平方米的空间。住户将户型内部布局进行调整，可多出一间挑空的房间。 超高层标准层平面参考布局 单户户型图 合景 峰汇国际 2梯3户 98平米 108平米 85平米 赠送面积做法参考 1. 赠送双层高露台或双层高入户花园。手段：客厅和卧室奇数层和偶数层相互交换设置露台，或者户型的南北奇数和偶数层相互交替设置露台，或者直接设置两层高的露台或者入户花园，不计算建筑面积。 案例一：深圳东城上邸，奇数层为卧室带露台、客厅带飘窗，偶数层客厅带露台，卧室带飘窗，形成不计建筑面积的错露台形式，“偷”出一个露台的面积。 奇数层 前后跳送超大露台，类似于花园洋房的做法，露台在南、北两个面隔层相错 偶数层 奇偶层送露台，赠送全部面积 赠送面积做法参考 赠送面积做法参考 2. 赠送一半面积的阳台或入户花园。手段：将赠送的空间定义为类似“阳台”的功能，计算一半建筑面积，一般形式表现为“入户花园”、“阳光室”、“多功能房”等，打造“N+1”户型的概念。 案例：上海金地未未来，“偷”出来的“阳台”计算一半建筑面积，根据户型布局预设了不同的功能，图一预设为书房或者小卧室，图三预设为客厅或者书房或者小卧室。 图二 图一 镇江优山美地五期高层公寓产品建议 2010-04-01 研发中心 施佳敏 周丽娜 苏南研展部 郑风平 李洋 范黧 优山美地项目组 尤毅 罗光澜 壹 项目目标 项目目标 【公寓定位】 高品质公寓，高性价比产品 对外形象： 高品质别墅社区，优秀产品力支撑，高端市场形象 后续公寓产品目标： 高品质的延续，性价比路线 贰 市场分析 房地产市场分析 市政府 火车站 南徐板块 滨江板块 学府板块 丁卯板块 本案 东部高新工业园 镇江第二商业圈 丁卯板块 交通不便，配套缺乏 本案 科教区域 教育资源集中；生活配套较成熟 学府板块 镇江城市副中心 重点建设区域，行政、商务与居住区 南徐板块 老城区 配套完善；长江及镇江三山景观 滨江板块 板块价值 板块 【板块价值】 本案地段偏僻，对外交通不便，外部价值缺失