琼海万泉弘庄营销企划书.docVIP

产品建议 产品建议 第 PAGE 15 页 琼海市 琼 海 市 ﹃ 万 泉 弘 庄 ﹄ 项目 项 目 规 划 建 议 书 2008年2月25日 海口HAIKOU 前言 感谢贵司对我们的信任与支持。在这里，我们首先要申明的是：做为一个专业的房地产策划销售公司，对于是否能接到项目是次要的，重要的是我们要对每个委托的发展商负责，因为房地产项目投资大、风险大，每个细节都必须用科学、公正、严谨的态度对待。 产品定位是项目目前的重点工作，做适合市场需求的产品是项目开展营销工作的前提和基础。 随着众多房产大鳄争相把目光瞄准琼海市场，其丰富的开发和 先进的管理经验，使本地房地产市场逐步走向成熟和完善，发展商 和置业者日趋理性，平庸、同质且缺乏精心策划的项目将举步维艰， 因此，我们在广泛调研、综合讨论的基础上，经过对市场进行深入 分析后，作出简略而理性的如下产品建议，希望能够对贵司的项目 产品规划有所帮助。 方 案 正 文 ☆☆☆☆☆ 绝密文件 本方案专为万泉弘庄制定，非相关人员不得传阅。 第一部分：市场篇 我司前期已提供较为详细的琼海房地产现状和发展趋势分析报告，在此不做赘述，只对琼海市场进行前瞻性的预测分析。 一、市场简析 纵观整个海南房地产市场，海南省的第三大城市——琼海具有相当大的发展空间和潜力，从以下几个方面来看：  首先，空气污染指数远远低于海口市。琼海是旅游城市，同处于海南的城市，自然环境相差不远，与海口相比较，它多了一份自然。  第二，博鳌会议带动琼海基础设施的建设。海口、琼海的最大差别在于城市功能上的差别，但是在基础设施上的差异性并不大。  第三，琼海房地产起步阶段，后劲较足。多年来，琼海市住宅房地产开发一直处于自建、自住的自我消化状态，2003年之前真正的商品房很少，同时，有一定规模的楼盘开发体量就更小了，即使06年后至今，琼海房地产也尚处于起步阶段，但后劲较足。任何一个城市的任何行业的起步阶段都存在一定的发展空间，在没有达到利润最大值的时候价值将有很大的上升幅度。海口的房地产市场相对于海南来说，已经比较成熟了，加上受国家宏观调控的影响，2008年上升的空间不会太大；三亚房地产价格基本上达到了一定的高度，继续上升的可能性亦不大；琼海房地产市场刚刚起步，潜力不可估量。 第四，据了解，从2003年起，琼海市房产销售形势一路看好，价格从每平米几百元，两三年时间里就上升到现在的2600元。2006年上半年开发总建筑面积46.2万㎡，全年报建项目达46个，建筑面积约240万平方米左右。截止至07年底，琼海在建和完成的商品房项目为29个，其中超亿元投资的就占24个。 由上面的数字我们可以看出，琼海市的房地产或者固定资产的投入是逐年增加，发展态势良好，很多投资商和发展商对琼海的前景表示乐观的态度，许多大型项目落户琼海，如，官塘天来泉一二期、兆南集团的万泉绿洲、168亩的伊比亚河畔、98亩的京博雅居等。 二、产品分析 所谓知己知彼，百战不殆，我司针对当前琼海几个代表性楼盘进行了调查，为项目的差异化特性做好市场基础。 1、天来泉 （一期已售完，二期正在规划） 地址：琼海市官塘温泉旅游开发区 类别：公寓 价格：均价2580元/㎡ 总价10万左右（套）含精装， 基本参数：小区用地237亩，共2748户。住宅总建筑面积130536.33㎡；别墅总建筑面积1000㎡；酒店建筑面积17333.42㎡；商业建筑面积5164.68㎡。住宅平均数6层；容积率0.999；建筑密度20.11%；绿地率：54.78%；停车位306个 备注：住宅均为六楼多层建筑，带电梯，平均面积在42㎡到78㎡不等，一房一厅一厨一卫，精装修。建筑密度低，风格现代简约。主要客户群体为华北、东北、西北。还有小部分外籍人士。 点评：规模化社区，位置较偏，缺少必要的生活配套。项目户型面积适合市场需求。但户型实用性不强。市场上主打温泉入户和低总价策略，对生活环境恶劣的东北、西北地区有极大的吸引力。 2、阳江花苑（基本售完） 地址：琼海市银海路 类别：花园阳房 价格：楼梯房1988元/㎡起，6楼1918元／㎡，电梯2160元／㎡起 基本参数：总占地面积约35亩，总建筑面积35991㎡，建成后小区总户数为248户，小区共由8栋楼组成 备注：主楼为八层半到十层半的电梯花园洋房，其余六栋为六层高的板式花园洋房。主要客户群体为岛外人士。 点评：该项目已售完，不会对本案形成竞争压力。因此不做研究。