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我国农用商品房建设的现状、问题和前景 (2007-11-10 18:40:40) 转载 标签： 房产 理财 家庭 ? 我国农用商品房建设的现状、问题和前景 王刚 ??????? 一、农用商品房建设的现状 ??? I，开发仍处于初级发展阶段 ??? 农用商品房最早萌芽于80年代初，这些年来刚刚起步，处于初级发展阶段。在初级阶段，农用商品房的建设有如下几个特点:(1)农用商品房占整个农村房屋建设的比重还很小。19 81年到1988年我国农村平均每年新建房屋面积为6至7亿米2，而19 85年到1988年我国村镇平均每年建造的商品房是800万米z，建造的商品房占农村当年新建房屋的比重仅为1%，而我国城市商品房的比重则为10%左右，可见农用商品房的比重远小于城市商品房的比重;(2)农用商品房占整个商品房的比重也很小，1988年全国共开发商品房9569万米“，农用商品房比重小于10};( 3)农用商品房开发规模不大，而地区之间差异很大。根据我们在广东、江苏、湖北、山东、河北和黑龙江等地的调查，发现农用商品房开发公司一次开发商品房的规模一般不超过5万米2，而哈尔滨城乡房屋开发公司今年在哈尔滨市里一次就开发了15万米2的商品房。调查表明，我国东南沿海农村经济发达地区的农用商品房开发的绝对量和相对量都要高于内地农村经济不发达地区;(4)农用商品房的开发单位众多，平均规模不大。到1988年底我国共有房地产开发公司3670多家，其中从事农用商品房开发的公司就有20 00多家，占总数的一半以上。虽然农用商品房开发公司的数量多，但各家公司的资金少，人员少，开发规模也相应地小，它们开发量仅占总开发量的10 0/。城市商品房开发公司平均每家每年开发商品房5. 3万米2，而农用商品房开发公司平均每家每年开发商品房只有0. 4万米“，仅是城市公司平均开发量的8%。调查表明，从事农用商品房开发的公司不仅开发量小，而且它们的资金少、人员少、尤其缺乏技术管理人员和商品房开发管理经验，形成不了一个高效的商品房开发系统，这些阻碍着它们规模的扩大。由此可见，农用商品房开发公司的平均规模要小于城市商品房开发公司的规模。 ??? 2.开发的范围广阔且建设形式多样 ??? 我国的农用商品房是指为回笼农民个人和集体手中持有的货币而出售的房屋建筑。因此无论是在农村还是在城市，凡是卖给农民个人或集体的房屋都属于农用商品房的范畴。无论是从理论上，还是从实践上来讲，显然农用商品房的绝大多数是存在于村镇之中。 ??? 农用商品房范围是比较广的，主要包括各家国营房地产公司出售的:(1)农民住宅。例如江苏省无锡县太湖公司在查桥乡的谈村为农民集中建造的2万米2的住宅，节约了农村建房用地，改善了乡村面貌和农民居住条件;(2夕乡镇企业厂房。例如江苏省武进县农房公司为武进县铜粉末冶炼厂建造的1. 3万米2的厂房，被评为常州市优良工程;(3)集镇商店和商场。例如广东省揭阳县城镇开发公司在榕城开发的2. 2万米2的六层商品房中的一、二层都是商店和商场用房，商业用房占商品房的比例为32%,而且这些商店的店主和商场的老板同时也是楼上住宅的主要买主，这样的开发商场和商店用房成为商品房的主流。商业用房是商品房中的俏货，需求旺盛，经济效益高;(4夕村镇文化教育和公共设施用房。例如江苏武进县农房公司在洛阳乡镇上建造的浴室，从房屋建造到浴缸、茶几等安置装修成龙配套，一包到底，很受欢迎。 ??? 农用商品房虽然刚起步，但它以其建设形式的多样化，展示了其旺盛的生命力。它的建设形式主要有以下几种: ??? (1)征地拆迁开发式。这种方式是由农民，政府机构(征地办和拆迁办)一开发公司、农民(或由农民一开发公司、农民)。开发过程是征地办从农民那里征地或拆迁办拆迁农民原有住房，支付一定的征地补偿费或拆迁费，然后转交给开发公司，开发公司经过土地加工、商品房建造等工作开发了一定量的商品房，然后再出售给农民。由此可见，在这里农民不仅是开发的起点，而且是开发的终点， 农民商品房是取之于民用之于民，开发是为农民服务的，它将改善农民居住条件和居住环境。如广东省揭阳县城镇房地产开发公司在榕城改造了}5亩的旧城，拆迁3301户，拆迁面积13941米z，其中绝大多数是低矮的棚屋建筑。而改造后开发的都是七层的商品楼房，总计面积为2. 2万米z，其中一层二层全部为商场，三层以上是住宅。这次开发改造缓解了榕城的住房紧张状况，改善了居住杀件，方便了农民生活。?? ?(2)入股联合开发式。这种方式是由农房公司和建筑公司等联合，联合开发公司，农民。这种方式是由农房公司提供建筑材料，由建筑公司提供施工，共同出资，共同建造，分享利润。例如，江苏省无锡县太湖公司与杨市镇建筑公司联合建造的杨市镇，它是建设部村镇建设的试点单位，除国家补贴200万元之外，由两家