对违章建筑在灾害性天气中损毁的若干法律问题探析.pdfVIP

And LegalSystemSociety I法律经纬l i太笨IJ占缸金 2009．1 1(中) 对违章建筑在灾害性天气中损毁的若干法律问题探析 郭亚飞 摘要司法实践中经常出现出租人在拥有合法土地使用权的土地上自行搭建建筑物并用于出租的情况，而其中有相当部 分的出租人为了偷逃税费、获取租金利益，从建筑物开始施工前、施工过程中、施工完成后均未经过主管部门批准、未办理相 关证件及登记手续，此类建筑也就是我们通常所说的违章建筑。多数情况下，出租方与承租方均能按照租赁合同各自履行， 但是在发生非常情况时(比如建筑物在2008年年初大雪中损毁)，极易引起纠纷，并且此种案件纠纷在审理过程中，不易做 到让当事人明理服判，法官在双方责任承担额度的裁量中也不可避免的存在一些困惑，本文将对该问题做一些有针对性的 探索，望能对上述问题的处理有所助益。 关键词 违章建筑无效合同 不可抗力 侵权 中图分类号：D920．4 文献标识：A 一、以违章建筑为标的的租赁合同的效力问题 对不可抗力规则规定过于原则和抽象，使得法官在司法实践中运用该 《合同法》第五}．二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性 规则是仁者见仁，智者见智，为法官自由裁量提供了极大宅间。直接 规定的合刚无效。依据《中华人民共和固城市产地产管理法》第血‘f‘ 的不良后果足同样的案情却会在不同的法官那里得到不列的裁判。 二条，房屋租赁，足指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租 对下．不可抗力的认定，由于法律没有给出准确的定义，法学者也是众 人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。1995年建设部《城市房说纷纭，概括起来主要有主观说、客观说、折衷说。我国民法上确认不 屋租赁管理办法》第六条之也规定，末依法取得房屋所有权证的虏屋 可抗力“无法预见”、“不能避免”、“不能克服”的“三不”标准其立法精 为违法建筑不得出租。但足，建设部的该规定效力等级偏低。《中华 神基本体现出折衷说的思想，强凋了不可抗力在：t观一}：的不可预见性 人民共和国城市产地产管理法》笫五}‘二条关丁．房屋租赁的定义是否 和客观IJ的不可抗拒性。笔者从具有折衷思想的“三不”标准来认定 为强制性规定尚有待商榷，对】j谚定义，我们也只能对其做狭义的理 大雷足否为不可抗力。(1)不可预见。主观I：的“预见”可分两类。其 解，Ⅱ|】只能认为}：述关于房屋和1盖的定义不包括转租【。当然，m租合一，属丁根小不能预见的客观现象；其■，属_丁．不能准确预见的客观现 同无效的，转机合同自然无效。司法实践th法院一般也认定出租人 象。后一种情况是人类F叮以在…定程度}：进行预见但不能准确、及时 在承租土地．L私自搭建房屋，未对该房屋的房地产权利进行核准髓 地预见其发生的确切时问、地点、延续期间、影响范围等的客观现象。 记，不足合法的所有权人，以违法建筑为标的的房屋科l赁合同无效。 对于不可抗力的主则构成要件来说，完全不能预见与不能准确预见并 需要指出的是，即使就强制性规范而言，并非违反任何强制性规 无实质差升，因为即使对某’一客观现象能够提前预知甚至准确预见 定，都会导致合同的无效。通常情况’F，只足在法律、法规明确规定违 (如人们可以通过-p央气象台发布的大雷预报而提前知晓)，也无法对 反这螋规定无效的情况下方才导致合同的无效，如粜法律、法规未明 其发生本身进行避免与克服。但足，在【』：；|不可抗力带来的损害后果与 确规定违反这些规则将导致合同无效，则必须考虑，在违反这些规定 责任量化问题L．．，完全不能预见与不能准确预见仍具一定意义。本案 后足否损害了社会公共利益，从而决定合同的效力。因此，在此类合 显然属于后一种情况。不能预见的种类消楚了，但不能预见到底是指 同效力的认定上，存在争议。法院可从是否损害了社会公共利益、公 某些客观现象对整个人类都是不能(准确)预见的，还是指某…具体的 平、案结事