我国房地产商业化进程的经济政治周期以和房地产投资项目风险控制分析.docVIP

我国房地产商业化进程的经济政治周期以及房地产投资项目风险控制分析 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? ?--房地产行业从业人员应该知道的一些问题 ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? ? ????? 一、中国经济的政治周期与房地产发展周期密切相关 ????? 事情的发展或运动遵循连续重复的规律，连续两次以上出现所耗费的时间就是一个周期（如昼夜、年月等等） ??? ? 经济学家们通常用周期性来解释经济的运行情况，但如果一个国家并没有实现真正意义的市场化经济时，就会随时运用行政手段来调节市场。那么使用非市场化的调控手段对经济干扰的办法，就已经不是政治经济，而是经济政治了； 这是目前的现状。 ????? 二、中国经济的政治周期与房地产发展周期相关性 ????? （1） 1983年在农村土地家庭联产承包制的改革之后，城镇改革也随之跟进。 ????? （2）1991年初，邓小平的南巡讲话给中国的改革添了一把火，让中国的经济从低谷在一年多的时间内迅速反弹，并且在投资的高速增长中推动了中国改革三十年中最高的通胀率。但是1993年6月的“釜底抽薪”再一次用信贷管理手段来控制了投资规模的增长，在物价下降中出现了1996—1997年的通缩并且碰上亚洲金融危机。1996—1997年中国经济下滑的同时，全国房地产行业出现了全行业连续两年的亏损。 ????? （3）1998年，在朱镕基总理的主导下，用住房私有化和工资中的货币化分配再一次靠房地产投资带动中国经济从低谷走向了高潮。 ????? （4）顺时的经济之车没有运行多久，2003年中央又用关紧两个闸门、收紧地根与银根的一系列强制性干预手段下发了“土地招拍挂制度”“严守十八亿亩红线”“121号文件”等方式对房地产和整个中国经济进行打压。 ????? （5）2004—2007年，又连续数年出台了无数套号称组合拳的文件，先是抑制投资、后是抑制需求，不但加税限制二手房交易，也提高利率与信贷门槛，直到让中国的经济掉头向下，才不得不于2008年又重新改变经济政策，从打压转为鼓励，再一次希望用房地产投资挽救中国和世界经济。2、3月份开始放量、上涨。 ???? （6）2010年的2月27日，温总理接受中国政府网和新华网联合专访与网民在线沟通。 ????? 以上是改革开放以来，中国经济每隔三到五年必有一次调控的真实历程，过程中大都又以房地产作为诱因。作为房地产行业的从业士，应该关注国家宏观政策的走向，也才能更加了解所从事的行业与国家经济的运行规律，增强从业信心。 ????? 三、结合目前中央工作会议精神看政治影响经济的轨迹 ????? 近10年来的中央经济会议基调 ????? 2000基调：加强和改善宏观调控 ????? 2001基调：扩大内需 ????? 2002基调：继续实施积极财政政策和稳健货币政策 ????? 2003基调：保持宏观政策连续性 ????? 2004基调：巩固宏观调控成果 ????? 2005基调：继续搞好宏观调控 ????? 2006基调：国民经济又好又快发展 ????? 2007基调：控总量、稳物价、调结构、促平衡 ????? 2008基调：保持经济平稳较快发展 ????? 2009基调：转变经济发展方式已刻不容缓 ????? 2010基调：调结构、促消费 ????? 近10年来中央经济会议的主题 ????? 2000主题：加强和改善宏观调控 ????? 2001主题：扩大内需 ????? 2002主题：继续实施积极财政和稳健货币政策 ????? 2003主题：保持宏观政策连续性 ????? 2004主题：巩固宏观调控成果 ????? 2005主题：继续搞好宏观调控 ????? 2006主题：继续稳健财政政策 ????? 2007主题：实施从紧货币政策 ????? 2008主题：保增长，促发展 ????? 2009主题：调结构　稳增速　促转变 ????? 2010主题：保障民生，稳定物价 ????? 四、房地产投资项目投资风险分析 ????? 1 房地产投资项目风险的概述 ????? （1）风险是指在一定条件下和一定时期内可以发生的各种结果的变动程度，风险是指投资的实际收益与期望值或要求的收益的偏差。 ????? 在经济生活中，所谓风险主要是指：遭受经济损失；实际所获收益小于预期收益的差。 ????? （2）风险与不确定性的区别 ? ?????风险可以事先知道