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第十一章 建设用地 第一节 建设用地的特性和分类 第二节 建设用地的取得、转让与丧失 第三节 建设用地管理的相关规定 第一节 建设用地的特性和分类 一 建设用地的特性 （一）建设用地的非自然生态利用特性。 承载功能 （二）建设用地的区位利用特性 相对概念 通过周围环境的改变而改变 （三）建设用地逆转的相对困难性。 从农业用地变为建设用地较为容易，而从建设用地重新变为农业用地则较为困难。 二 建设用地的环境： （一）自然环境条件 1 地貌条件：地形 地势和各类地貌现象 2 地质条件：地基承载力，地下水和地震 3 水文条件：江河湖海的水量、水位、水质和流速 4 气候条件：风向、气温和日照 （二）经济环境条件 1 一般要求 2 工业建设用地要求 （三）建设用地的分类 根据现行《土地分类》规定，我国的土地分为三大类，即农用地和未利用地。其中，建设用地又分为商服用地、工矿仓储用地、公用设施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通用书用地、水利设施用地和特殊用地8个二级类。建设用地的详细分类及编号见表11-3. 第二节 建设用地的取得、转让与丧失 一建设用地的取得 （一）建设土地取得的基本方式 1.通过出让方式取得国有土地使用权： （1）通过竞争出让方式获取国有土地。 招拍挂 有一定年限 土地出让金 （2）通过协议出让方式获取国有土地使用权 。 2.通过划拨方式获取国有土地使用权。 无使用期限 缴纳补偿、安置等费用 变更时有偿使用 （二）建设用地取得的其他方式 1.租赁： （1）租赁与出让的两点不同；一是所支付的土地使用费不同，国有土地租赁支付的是租金，而国有土地出让支付的是出让金；二是对于国有土地可使用的期限不同，租赁的期限低于出让且相对灵活。 （2）经营性房地产开发用地，必须实行出让，不实行租赁；　（3）租赁的方式有：招标、拍卖、协议；　（4）短期租赁不超过5年。 2.转让： 方式：买卖、合资、合作建房、交换、作价入股等。 二 取得建设用地的相关费用和相关工作 （一）征地补偿费用及征地补偿安置相关工作。 1.征地补偿费（给谁？给多少？） 2.1公顷=15亩=10000平方米（二）拆迁安置工作及补偿费用 1.拆迁补偿。 2.搬迁、安置补助费。（三）出让金、土地转让金。 三 建设用地的转让 （一）出让方式的转让条件： 1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；　 2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 （二）转让的其他规定　　 四 建设用地的丧失 （一）正常收回 ，5种情况国家可以收回： 1、为公共利益需要使用土地的；　 2、为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；　3、土地出让等到有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；　4 、因单位撤销、迁移等到原因，停止使用原划拨的国有土地的；　5、公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。　　其中1、2项给予补偿。 二）闲置土地的收回　闲置土地的认定： 1、满一年未动工； 2、开发面积不足三分之一、总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的。　 3、法律、行政法规规定的其他情形。　闲置土地的处置： 一年未动工惩罚的出让金20%以下的闲置费；满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权。 　　第三节　建设用地管理的相对规定 一 城市规划对房屋建设和建设用地的限制 （一）城市规划的法律效力 任何单位和个人在使用土地或者进行建设时，均不得违反城市规划。 必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。 （二）城市规划对建设项目立项的要求 上报的设计任务书必须附有城市规划主管部门关于建设项目选址的意见。审批设计任务书时应当尊重选址意见书。 （三）城市规划对建设项目申请用地的要求。 （四）城市规划对建设项目设计方案审批的要求 。 规划设计条