房价上涨.ppt

11电子商务1班 组长：徐会03 组员：程峰13 王兆杰07 刘春节10 陈雷08 一.前言 近年来，随着我国经济的发展和人民生活水平的提高，我国的房地产业得到了飞速的发展。房地产业已经成为国民经济的支柱产业之一，而商品房价格的高低，房屋的居住结构和居住水平也已经成为全国人民关注的焦点之一，直接影响到人们的日常生活。无论是投资开发商还是普通居民，都在关注着房地产市场的发展变化 。 我们的论点：2013年房价将会上涨！ 　1.城乡一元化发展 (1)城乡一元化发展所引发的居住需求。随着城乡一元化发展的步伐，大量的农村人口涌入城乡。虽然城乡一元化发展解决了大部分人的就业问题，但是这部分人的住宅又形成了另一个新的需求，于是拥有自己住宅成了他们另一个当务之急，这也就造成了房地产行业的供求关系中需求的比重大大的提升。 (2)城乡一元化发展所引发的赚钱需求。就在大部分人因为居住需求为房地产的价格提升作出“贡献”的同时，一部分本身富裕的城乡人口，看到了未来房地产价格上涨所带来的丰厚利润，于是这一部分人便本着赚钱的意图加入到影响房地产价格的供求关系的大军中来，这部分人的居住问题早已经解决，他们就是凭借自己的富余资金来赚取更多的资金。 　2.城镇居民收入水平大幅度提升 (1)居住需求 首先，城镇居民收入大幅度提升增强了居民购买的能力，广大居民改善居住条件的愿望加强。 　　其次，绿色住宅、健康住宅、生态住宅等正在兴起，商品房档次明显提高，城镇居民有效需求逐渐旺盛。最后，拆迁安置等相关辅助措施的进一步完善增加了城镇居民对房地产市场的整体需求，并且这部分需求将会持续稳定的增长。 　2.城镇居民收入水平大幅度提升 (2)赚钱需求。随着城镇居民可支配收入的提高，民间资金的不断雄厚，大量资金需要寻找投资渠道，又因为股票市场等高风险投资渠道的低迷状态，使得城镇居民转而将资金投入到利润丰厚的房地产业，增加了对房地产的需求，进而影响了房地产的供需关系，促进了房地产价格的上涨。 　3.房地产的区位影响 房地产的区位影响。房产的区位影响主要是指房产所处位置对房地产价格的影响，即主要是房产周围公共教育、卫生、交通等与民生直接相关的公共产品的供给情况对房地产价格所产生的影响。随着国民生活水平的提高，居住环境也越来越多的被重视起来，这就使得对处于较好生态环境、交通条件、教育条件、卫生条件地段的房产的需求被大大的提升，直接导致了房产价格的提升。 1.房地产供给结构变动。 房地产供给结构变动。目前房地产市场供需总量的阶段性失衡使得中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应量增加，使得商品房平均价格上扬，这与当前房地产市场的结构性矛盾是吻合的。全国经济适用住房投资同比增长缓慢，占开发投资的比例较小，部分地方经济适用住房供应量减少十分明显，出现了中低价位普通商品住房供不应求的现象，部分城市中低价位的住宅所占比例不到10%，高价位住宅占到40%以上，这种房地产供给结构上的不合理加剧了供需市场的不均衡程度，导致部分住房的供不应求，并最终使得商品住房平均价格上升。 2.房地产开发商的投机行为。 房地产开发商囤积土地，通过减少住房供给量，使得房地产的价格进一步提高。随着房地产价格的进一步提升，更多的企业家开始进入到房地产行业，房地产开发商的数量急剧增加，相对的土地的供给量就变得越来越少，房地产开发商的投机心理逐渐增强，于是便开始通过囤积土地、减少住房供给等投机的方式通过减少供给来实现自身的盈利，最终造成了中国房地产价格的持续高涨。 3.热钱炒作 。“热钱”又称“逃避资本”，主要由延伸到国际间从事牟利活动的短期资金、跨国公司的流动资金及部分暂时闲置或过剩的资金、国际银行拥有的短期资金及其外汇、信贷业务资金、各国国际储备资产的部分资金以及大量涌现的各种投资基金或其他专项基金等共同构成的无特定用途的流动资金。它是为追求高报酬及低风险，在国际金融市场上迅速流动的短期投机性资金。 　　热钱推动房地产价格上涨有三种途径:第一，直接购买大量房产，刺激房价不断上涨。第二，境外热钱凭借资金优势与国内房地产商“合作”，推动房价上涨。由于部分房地产商融资困难，热钱又有进入房地产市场的愿望，双方一拍即合。第三，热钱进入水泥、钢材等与房地产相关的原材料行业，导致房地产的建筑成本大幅度上涨。无论哪一种途径，热钱都会推动房价上涨，助长资产泡沫。在房地产价格不断上涨的强大“示范效应”下，会吸引更多的外资及国内民间资金进入，在房价持续上涨的同时泡沫也越来越大，一旦泡沫破裂就可能对经济造成严重冲击。 1.土地价格上涨 土地价格=出让金+配套费+征地