从_大盘_到_新城_广州城市发展战略视野下的_华南板块_重构_袁奇峰.pdfVIP

从“大盘”到“新城” ——广州城市发展战略视野下的“华南板块”重构 袁奇峰 魏成 摘 要：1990 年代以来，城市房地产发展建设逐渐成为城市空间拓展与城市建设的“主力军”，以致于对 城市空间结构产生深刻影响。特别是与城市空间发展和“城市公共性”等议题密切联系的有关居住区的规 模，选址，公共服务配置等，成为政府以及企业博弈的“前台”。而广州“华南板块”居住“大盘”开发则 提供了一个由于县（区）级政府和市级政府在利益博弈与空间管制过渡期间，开发商主导与“运营”楼盘 建设，政府缺位和不作为而导致“城市公共性”丧失的微观分析样本。本文以此为起点，探讨了“华南板 块”大盘开发的形成及其后果，并以广州城市发展战略研究为基础，希冀以“新城”理念重构“华南板块”， 以弥补“城市公共性”的缺失，从而促使“居住大盘”有望向真正意义上的城市转变。 关键词：广州；城市发展战略；华南板块；公共性；新城 在“计划经济”时代，城市建设是中国各级政府和部门的事务，包括从住房建设到各类 公共服务设施以及基础设施的投资、施工与管理，体现了高度的“政府性”。1990 年代初， 随着社会主义市场经济体制的确立，以及城市土地使用权转让制度的运行，城市建设开始由 纯粹的政府事务转变为“市场运作、企业参与”的新格局。而加速致使城市建设由企业和市 场主导的“推手”则是 1990 年代中后期的财政分权和住房制度改革。城市住房建设在此影 响下，几乎完全走向“市场化”，成为 1990 年代后期以来城市空间拓展与城市建设的“主力 军”，以致于对城市空间结构产生深刻影响。特别是与城市空间发展和城市“公共性”等议 题密切联系的有关住宅区的规模，选址，公共服务配置等，成为政府、企业博弈的“前台”。 而广州“华南板块”早期的居住“大盘”开发则提供了一个由于县（区）级政府和市级 政府利益博弈与空间管制转型期间，任由开发商“运营”楼盘建设，政府缺位和不作为而导 致“城市公共性”丧失的分析样本。近年来，随着人口的大规模集聚，轨道交通建设和城市 重大项目引发的广州城市南拓，促使该地区出现了积极的变化。而新一轮广州城市发展战略 研究所提出的番禺“北部新城”理念，有望重构“华南板块”，以弥补“城市公共性”的缺 失。 1 “华南板块”的形成及其后果 1.1 “大盘”和“华南板块”的形成 2000 年以来，广州“华南板块”房地产以“大盘”开发闻名全国，成为新世纪广州城 市建设领域的第一个“热点”。而新型的公寓式住宅、大量的廉价优质别墅、令人动心的园 1 林设计和珠三角超强的购买力也成为当时中国房地产界的一大“亮点”。作为当时全中国房 地产开发的“实验田”和“样板间”，这个地区为正在全面市场化的中国房地产行业贡献了 两个对未来中国社会有着重大而深刻影响的概念——“大盘”和“板块”。 在房地产界，“大盘”是指开发面积较大的开发项目，一般是指占地 50 公顷以上，大的 占地甚至超过三、四平方公里；而“板块”实指较多房地产“大盘”开发项目在一定的地理 范围内扎堆开发所组成的“块状片区”。 1990 年代初，祁福新村（1991 年）和丽江花园（1992 年）的开盘，并未引起地产界的 广泛关注。但随着 1998 年广地花园的 开盘，番禺“撤市设区”的酝酿，华 南快速干线的建设和通车，以及广州 概念规划拟定的“南拓”方案，致使 这片介于广州和原番禺市北部之间的 未开发区域，迅速为市场“嗅觉”敏 锐的房地产开发商相中，“两万多亩地 一下子瓜分完了” ①。 2001 年 4 月 28 日，华南快速干线 桥南的星河湾正式开盘，以一句颇具 影响力的广告语“华南板块掀起你的 盖头来”，宣告了“华南板块”浮出水 图 1 华南板块的“大盘” 面②，并在广州地产和中国地产界刮起一阵旋风。随后，南国奥林匹克花园、华南碧桂园、 锦绣香江和华南新城以及雅居乐也“粉墨登场”。由于这些“大盘”主要沿着华南快速干线 周边开发，故名“华南板块”（见图 1）。“华南板块”仅十二个最大的楼盘就占地 15.63 平方 公里，平均竟有 1.3 平方公里之大（表 1）。 表 1 华南板块最大的 12个房地产项目概况表