益房二手房策划书.doc

益房二手房 策 划 书 策划单位：咸宁职业技术学院 委托单位：益房二手房销售中心 策划时间：2011年12月21日 目录 第一部分 背景分析 2 第二部分 企业现状 2 一、成交情况分析 2 二、挂牌情况分析 4 第三部分 SWOT分析 5 优势 5 劣势 5 机会 6 威胁 6 第四部分 策略方针 6 (一)、策略 6 （二）、商业模式以及盈利模式 7 （三）、目标客户 7 第五部分 预算表 8 第六部分 人员分配表 8 第七部分 策划所需的准备工作及场地 9 一、策划准备 9 二、场地 9 第八部分 注意事项 9  第一部分 背景分析 世界经济正在进入衰退，国际贸易前景暗淡，发展中国家将受到深远的影响。股市的房产股票暴跌以及出口增长的放缓为人民的生活带来的巨大的冲击，消费者所在的地方经济状况受到了严重的影响，并且政策的限制也为广大的市民朋友带来了巨大的生活压力。　2009年初,各商业银行和各地方政府纷纷制定细则,贯彻国办发〔2008〕131号文件。2009年1月3日,四大国有银行宣布,只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户,原则上都可以申请七折优惠利率。 　　2009年1月9日,全国住房和城乡建设工作会议暨住房和城乡建设系统党风廉政、精神文明建设工作会议在北京召开。住房和城乡建设部部长姜伟新在会上作了《落实科学发展观,做好今年住房和城乡建设工作》。会议要求,2009年住房和城乡建设系统要着力做好九方面工作。其中相对比较重要的是前面两条:一是,全面推进保障性住房建设。以实物方式为主,结合发放租赁补贴,解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题;解决80万户住在煤矿、林区、垦区棚户区的住房困难家庭的住房问题;新增经济适用住房130万套。二是,促进房地产市场健康稳定发展。认真贯彻落实国办发〔2008〕131号文件,在加大保障性住房建设力度的同时,进一步鼓励普通商品住房消费,进一步搞活住房二级市场和租赁市场;支持房地产开发企业积极应对市场变化,以合理价格促进销售;继续加强对房地产形势的监测分析;强化地方人民政府稳定房地产市场职责;继续深入整顿规范房地产市场秩序。强化住房保障与稳定市场发展--这是2009年我国房地产政策趋向的两条主线. 第二部分 企业现状 ? 11月无锡二手房市场得益于新房市场的带动，全市交易的活跃度提升了一个档次，尤其是二手商业地产，本月的成交量环比提升了五成，二手住宅的成交量也增长了约两成，同时全市二手住宅的成交价格在本月也不跌反涨，涨幅约7%，请看本月二手房市场详细情况： 一、成交情况分析 ??? 11月份无锡市区共计成交二手房897套，成交面积为11.03万方，其中二手住宅共成交了790套，成交面积为6.68万方。与10月份相比，本月二手房的成交套数增长了219套，成交面积增长3.76万平方米，环比增幅为51.72%，二手住宅的成交套数增长了150套，成交面积增长了0.91万平方米，环比增幅为15.77%；而与去年同期相比，本月二手房及二手住宅的交易活跃度却下降明显，两者成交面积的同比降幅分别为55.40%和53.71%。??? 在成交价格方面，本月全市二手房的成交均价约为5068元/平方米，环比上月下跌了1.22%，不过本月二手住宅的成交均价却继续上扬，达到6482元/平方米，同时创下了历史新高。如下表： ??? 从长期的历史走势来看，锡城二手房市场受商业性房源的影响较大，量价走势时有波动；而二手住宅市场的走势却相对平缓，从楼市限购伊始，月成交量以均幅逐月递减，截止到到本月才稍有回暖，其成交均价则持续呈现震荡上行的趋势。如下图： ???锡城二手房成交量、价走势： ??? 锡城二手住宅成交量、价走势： ??? ?本月二手住宅小区成交排行： 二、挂牌情况分析 ??? 11月份，房屋交易市场不景气，部分二手房主似乎也放慢了抛售房源的脚步，据统计，本月在E房网上新增登记出售的（个人）房源数约为五百余套，与上月相比，其环比减幅度接近三成；同样通过中介挂牌出售的房源总数也有小幅的降低。在各区域挂牌房源的具体帆布上，崇安、滨湖、南长和新区占据大部分份额，其中崇安和新区本月的挂牌数目环比上月减幅较大，而南长和滨湖区则由于本月新房市场的带动，二手房源也保持着一定的活跃度。各区域房源的分布详见下图所示：? 三、需求情况分析 ??? 11月份锡城二手房市场需求低迷的境况依然没有好转，据E房网后台数据统计结果显示，本月全市七个区域中有五个区域的个人购房需求环比出现下降，唯有滨湖和南长区出现增长，并且这个两个区域的需求总量超过了登记总量的63%。如下图： 1、经营中心。负责日常业务的运营与管理，下设营销科、中介业务科、现收置换科和置业咨询科。