带租约房地产估价方法探讨.pdfVIP

第 3O卷 第 4期 天 津 师 范 大 学 学 报 (自然科学版) V01．3ONo．4 2010年 1O月 JournalofTianjinNormalUniversity(NaturalScienceEdition) 0ct．2O1O 文章编号：1671—1114(2010)04—0077—04 带租约房地产估价方法探讨 金建清 (苏州科技学院 土木工程学院，江苏 苏州 215011) 摘 要：带租约房地产估价是一项经常性的估价业务 ，目前带租约房地产估价 尚缺乏统一的操作规范．本研究讨论 了带租约房地产估价的现行方法 ，以过程分析为基础建立 了从估价角度确认租约有效性的标准和带租约房地产估 价的计算公式 ，并对带租约房地产估价 时的报酬率进行 了讨论 ，最后给 出了一个算例． 关键词 ：房地产估价 ；带租约房地产 ；客观租金法 ；实际租金法 中图分类号 ：F293 文献标识码 ：A Studyonapproach on leaseholdrealestateappraisa1 )lN Jianqing (CollegeofCivilEngineering，SuhouUniversityofScienceandTechnology，Suzhou215011，JiangsuProvince，China) Abstract：Leaseholdrealestateappraisalisconstantlycarriedonwithnouniform standardsofprofessionalappraisal practice．Firstly，approachesinpracticeonleaseholdrealestatearediscussed．Secondly，criteriaofjudgingthe validityofleasetOtheneedsofappraisalareestablishedandaformulaonleaseholdrealestateappraisalisachieved． Thirdly，determinationofyieldratetO leaseholdrealestateisdiscussed．Finally，anexampleisgiven． Keywords：realestateappraisal；leasehold realestate；objectiverentalincomeapproach；practicalrental incomeapproach 带租约房地产估价是一项经常性的估价业务 ， 有业内人士以 “受法院委托评估某处营业房”为 尤其是非居住房地产估价．根据 《城市房屋拆迁估价 案由指 出带租约房地产估价理论与方法的确存在一 指导意见》_1]，“拆迁估价的价值标准为公开市场价 些问题L3]，因此 ，估价实务也提出了解决该类问题的 值 ，不考虑房屋租赁 、抵押 、查封等因素的影响．”《房 要求．另外 ，《中华人 民共和国物权法》规定 ，“因不动 地产估价规范》]贝0规定，“有租约限制的，租约期内 产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影 的租金宜采用租约所确定的租金，租约外的租金应 响用益物权行驶的，用益物权人有权依照规定获得 采用正常客观的租金．”那么到底按何种方式处理租 相应补偿．”[4作为用益物权的一种 ，租赁权作为独 约因素更合理呢?采用租约所确定 的租金时，是否 立的估价对象对其价值评估提出了业务需求 ，而 目 需要对租约租金进行合理性或有效性甑别呢?诸如 前关于该类估价问题的研究成果 ，尤其是关于承租 此类问题 ，尚缺乏统一的操作规则，因此 ，在估价业 者权益价值评估 的，尚不