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房地产估价 战松 Song_zhan@163.com 5 收益法 §5.1 收益法概述 5.1.1 收益法的含义 收益法是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。 （简单地理解就是折现并求现值的过程） 直接资本化法——将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当收益乘数转换为价值的方法。 报酬资本化法，又称现金流量折现法，是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后累加，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。 5.1.2 收益法的理论依据 预期原理——决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。 5.1.3 收益法适用的对象和条件 1、适用的对象：是有收益或有潜在收益的房地产，如写字楼、住宅、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。 2、条件：是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。 5.1.4 收益法的操作步骤 搜集并验证与估价对象未来预期收益有关 的数据资料，如收入、费用等资料 预测估价对象的未来收益 求取报酬率或资本化率、收益乘数 选用适宜的收益法公式计算出收益价格。 §5.2 收益法的计算公式 5.2.2 收益年限为无限年且其他因素不变的公式 V= 此公式的假设前提是： 收益年限n无限年 净收益每年不变为a 资本化率大于零为r 5.2.3 收益年限为有限年且其他因素不变的公式 V= =a 此公式的假设前提是： 收益年限n为有限年 净收益每年不变为a 资本化率不等于零为r 上述公式的用途：①直接用于计算价格②不同年限价格的换算③比较不同年限价格的高低④用于比较法中土地使用年限修正 （一）直接用于计算价格 例：某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的资本化率为8.5%。求该宗房地产的收益价格。 （二）不同年限价格的换算 令K= 若已知V∞，则可求V70、V50 V70= V∞×K70 V50= V∞×K50 若已知V50 ，求V∞、V40如下： V∞= V50×1/ K50 V40= V50×K40/K50 例：已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/㎡，资本化率为12%，试求其30年收益权利的价格。 V30=V40×K30/K40 另：了解资本化率不同的时候，公式的形式。 （三）比较不同年限价格的高低 例：有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价2000元/㎡，B房地产的收益年限为30年，单价为1800元/㎡。假设资本化率均为6%，试比较两宗房地产价格的高低。 ※转换成无限年下的价格或50年或30年的价格。 （四）用于比较法和成本法中土地使用年限的修正 5.2.4 净收益在未来的前若干年有变化的公式 （一）收益年限为无限年的公式 V= ＋ 公式的假设前提： 净收益在未来的前t年有变化，在t年以后无变化为a 资本化率大于零为r 收益年限n为无限年 （二）收益年限为有限年的公式 V= ＋ [1－ ] 此公式的假设前提是： 净收益在未来的前t年有变化，在t年以后无变化为a 资本化率不等于零为r 收益年限为有限年n 例：某宗房地产，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从第六年到未来无穷年远，每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的资本化率为10%，求该宗房地产的价格。 5.2.5 净收益按一定数额递增的公式 （一）收益年限为无限年的公式 V= ＋ B为净收益逐年递增的数额 公式的假设前提是： 净收益按一定数额递增 资本化率大于零为r 收益年限n为无限年 例：某宗房地产预计未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率为9%。则该宗房地产的价格为多少？ （二）收益年限为有限年的公式 V=（ ＋ ）[ ] － × 5.2.6 净收益按一定数额递减的公式