亦庄区域写字楼市场报告(区域分析).pdfVIP

亦庄写字楼调研报告二 区域分析 来源：都市广宇 1.行业分布 按照北京市对亦庄的定位，将着力发展包括电子信息、汽车制造、生物医药、 装备制造、文化创意等在内的高端现代制造业，着力构建“一区、三园、多点” 的产业发展新格局。“一区”就是亦庄开发区，“三园”包括生物医药基地产业园、 新媒体产业园、新能源汽车产业园。 开发区累计入区企业达3276家，其中包括66家世界500强企业，入区企业 投资总额超过200亿美元，基本形成了电子信息通信、生物技术与新医药、汽车、 装备制造业四大主导产业。作为国家技术开发区的亦庄吸引了更多世界级公司落 户，同样是低密度写字楼，亦庄国际企业大道已聚集企业千余家，包括可口可乐、 ABB、三洋、富士康、资生堂、同仁堂等大型公司。亦庄主要作为企业的研发和 生产基地，但有越来越多的公司将总部搬迁至此，如向互联网转型的诺基亚和快 递公司DHL。亦庄开始将自身定位从现代制造业基地向国际高端产业园区转变。 据都市广宇房地产调研机构调查数据显示：电子信息通信占25％、生物医 药占21％，科技科贸占20%,汽车产业占25%，其他10％，在其他产业中以法律、 咨询、证券、评估、金融等配套服务机构，如国泰君安证券股份有限公司等。 2.客户特征及租金价格 1）园区及独栋办公 主要以电子信息通信业、汽车服务业、医药生物研发生产基地、装备制造 业等。这类企业实力雄厚，市场化程度较高，一般购买独栋或租用土地，自建 房且以自用为主，兼顾投资，因此会选择性价比较高的项目。整栋楼、区域也冠 以企业自己的名字，比如诺基亚、同仁堂、北京奔驰—戴姆勒·克莱斯勒汽 车等。其中北京奔驰-戴姆勒•克莱斯勒汽车有限公司，厂址建在北京亦庄高新 技术开发区博兴路8号，占地面积198万平方米，成该区域内地标性建筑。 2）高档写字楼 主要需求以科技科贸、金融机构、房地产开发公司、财物公司、律师事务所、 大型机械公司、贸易公司、进行出口公司、部分外地企业驻京办事处等。这类企 业主要选择在该区域内高档写字楼内，注重交通便利，对区域环境、办公环境等 其他因素要求较高。约占亦庄写字楼市场 55%。日租金在人民币 2.8-3.5 元/平 方米（使用面积）/天，均有地上或地下停车场，收取一定费用。例如: 位于经 济技术开发区荣华中路15号的朝林大厦，建筑面积：26834.30平方米，开间面 积：77-600 平方米。租金：人民币 3.5 元/平方米（使用面积）/天，车位：地 上：人民币 150 元/月/个（无固定），地下：人民币 500/月/个，办公配套设施 齐全，赢得诸多大、中型国内外企业青睐。如中石油公司整租五层、大禹时代环 保科技发展（北京）有限公司、周星工程有限公司北京代表处等 3）中、小型写字楼 主要以律师事务所、会计师事务所、房地产评估所、房地产交易中心等中介 机构，物流快递、航空服务、办公用品等服务企业为主。由于租金便宜，交通便 捷，周边配套齐全，受到中、小企业的关注。约占亦庄写字楼市场 35%。日租金 基本在2-2.8元/平方米/天，由于地上停车位数不多，基本不收取费用。例如： 万源商务中心，建筑面积： 20000 平方米，开间面积：70-180 平方米，租金： 人民币 2.5 元/平方米（使用面积）/天，车位：地上车位 50 左右，不收取费用。 底商有工商银行、建设银行，各种航空、物流快递公司，入住的企业有：阳光财 产保险股份公司、北京经济技术投资开发总公司项目部等。 4）商住两用办公类物业 入住公司多元化，行业类型较分散，由于开间面积小，初期投入较小。选择 此类客户其他都是小型公司、外地驻京办及个人投资者。约占亦庄写字楼市场的 10%。例如：位于亦庄天华北街东口，国融国际。建筑面积：10 万平方米，入住 企业主要在 A 幢。开间面积：33-53 平方米，租金：33 平方米 1800 元/月-2000 元/月，45 平方米 2200 元/月-2500 元/月，53 平方米 2500 元/月-2800 元/月。 地上车位 1 元/小时，地下平车位 360 元/月，立体车位 260 元/月。入住公司： 凯米宝贝国际屋中的宝贝家园；金风科技；宏光圣世（北京）国际文化有限公司； 北京桓成立业人力资源咨询服务公司等。 3.租金价格及空置率分析 针对行业类型亦庄写字楼所面对客户行业较为固定，再加上市政配套设施在 建设中，固在租