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浅谈反担保抵押物中涉及工业厂房的价值评估 投稿人：王斌 担保业务实践中，设立有效的反担保措施，是担保公司控制和防范担保风险的一个重要手段。反担保是债务人或第三人向担保人承诺或设定物的反担保，在担保人因履行担保义务而遭受损失时，对担保人承担清偿责任。在反担保关系中，受益人是担保人，反担保人处于债务人地位，对担保人负责。《担保法》第四条规定：“第三人为债务人向债权人提供担保时，可以要求债务人提供反担保。反担保适用本法担保的规定”。 《担保法》规定的担保方式有保证、抵押、质押、定金、留置五种，担保业务中常用的反担保措施有保证、抵押、质押三种，充分运用这些反担保措施，对合理有效的为担保债权设定反担保和正确解决因担保和反担保发生的纠纷两个方面都是必不可少的；充分了解这些反担保措施的相关法律规定，可以合理地预见反担保法律风险，并利用担保法提供的反担保工具，正确地为担保债权的实现设置有效的保护屏障。 在各种反担保措施中最直接、最有效的形式为房地产抵押。对于这种反担保形式的实际操作中，最关键的问题为对于抵押物价值的判断。一旦发生代偿，担保公司的损失是否能够挽回，很大程度上取决于反担保物的市场价值及变现能力，因此，在担保业务中对反担保抵押物的市场价值及变现能力需要认真考察。下面就本人在担保业务实践中，对于反担保抵押物涉及工业厂房的价值评估需考虑的因素作一个简单的介绍： 一．工业房地产的特点。（l）涉及的行业多。各类工业有各自的行业特点、生产要求，即使生产同一产品的工业企业，由于工艺、流程的不同，对厂房、用地的要求也可能截然不同。因此，进行工业房地产估价时，首先应该了解相应企业生产的一些行业知识。（2）非标准厂房多、单价差异大。对于早期建造层高很高,跨度大,有钢筋混凝土柱及梁的混合结构厂房, 标准厂房,具体在评估中,首先确定其为一般单层混合结构平房的重置价,再在此基础上进行结构修正(因为一般砖混结构平房没有钢筋混凝土柱及大梁且基础也不同)和层高修正(因为这种非标准厂房层高比一般单层平房高出许多,因此要进行层高修正)最终求出估价对象厂房的重置价（3）受腐蚀的可能性大。厂房常常会受到腐蚀，估价时要注意房屋使用年限与受到腐蚀的严重程度。二．影响工业房地产价值的主要区域因素。（）交通条件。 工业企业通常需要大量运进原材料及燃料，运出产品，因此，必须有便捷的交通条件。如果邻近或与公路交通干线相连，有铁 路专用线进入厂区，邻近通航河道（或海岸）且有专用码头等，则都有利于工业房地产价格的提高。（2）基础设施。工业生产对基础设施依赖较强，当地的电力供应情况，生产用水能否满足需要，排污及污染治理，通讯条件等等，都是影响工业房地产价值的主要区域因素。（3）地理位置有些工业生产要求特定的地理位置，例如造纸需要大量排放污水，所以通常需要邻近河道；化工企业则不应设在山沟里。否则不利于废气的排放；水泥厂的附近若有煤矿和石灰矿则可减少原材料的运输费用。三．对工业房地产价值影响较大的个别因素。（1）用地面积。厂区用地面积大小应该合理，面积太小无法满足生产需要，太大则多渠的部分并不能增加房地产价值，但有时要考虑厂区扩建预留用地；用地形状、地势应符合全产要求，便于布置生产线，不同的生产工艺常常要求不同的用地形状及地势。（2）地质和水文条件。当地下水位在基础底面以下压缩层范围内上升时，水能浸湿和软化岩土，从而使地基的强度降低，压缩性增大，建筑物就会产生过大的沉降或不均匀沉降，导致建筑物的倾斜或开裂地质（3）房地产用途。在评估时要考虑该房地产改作其他用途以及用干其他产品生产的可能性。（4）厂房面积、结构、高度与设备安装情况。有些工业设备安装是和建筑物（厂房）的修建同时进行的。例如，很多设备的基座就和厂房的基础连为一体四．工业房地产估价的常用方法。工业房地产通常缺少同类交易案例，特别是非标准厂房，所以，一般不具备采用市场比较法估价的条件。但在一些新兴工业地带，往往有较多的标准厂房，其租售案例通常较多，可以考虑采用市场比较法。如果可以从企业的总收益中剥离出房地产的收益，则可以考虑采用收益法估价。但一般来说难度较大，采用极少。根据以上所述，工业房地产估价时采用较多的是成本法。标准厂房较易确定统一的重置价格，非标准厂房重置价格的确定主要有两个途径：一是参考预算价格，二是利用标准厂房的重置价格，根据面积、结构、跨度、柱距、高度等差异加以修正确定。 交通通达程度 相关产业聚集程度 区域 规划 区域规模及知名度 市政基础设施 地质水文条件 社会 条件 环境 污染 社会服务配套