试论物业管理前期介入的作用及其优点.docVIP

浅谈物业管理前期介入的作用及其优点 序论：在传统的做法中，人们常把物业开发建设看成是发展商、设计院和施工单位的事，发展商委托设计院作规划设计，绘制出图纸，然后又委托施工单位建筑施工。但是往往等到房屋造好使用后，却常常出现这样或那样的问题。有些情况是发展商没有注意物业区域的综合配套；有些情况是设计单位在设计时未考虑到某些实际需要；有些情况是施工单位选用材料不当以及施工中遗留下来的建筑质量问题等等。 本论： 一、物业管理前期介入的作用。 二、物业管理前期介入的优点。 结论 如何避免在物业开发建设过程中出现的问题，确保物业建设质量和使用功能完善，除了发展商、设计单位、施工单位应认真执行国家有关标准和严格把关外，在当前物业市场不断完善的过程中，物业管理公司积极参与物业开发建设的全过程是避免此类问题的一种有效措施。　 浅谈物业管理前期介入的作用及其优点 目前一些富有远见的开发商已开始尝试对物业项目实施前期介入管理,但大多数的前期介入都是在入住前半年左右进入的,主要就建筑安装的后期工作提出一些建议,为接管验收做前期准备,在深度和广度上都存在一定的缺陷,仍然难以解决，开发商给物业管理带来的很多问题，例如：设计的缺陷；选材的不合理；安装的不合理。现代高层建筑具有设计复杂,技术含量高,建设周期长和安装、施工难度大的特点。为了保证物业正常使用和发挥功能,对物业实施有效管理需要物业管理企业的前期介入。而真正意义上的前期介入是从项目前期设计开始到物业接管验收为止的质量监督过程。下面我将从物业管理企业在前期介入方面的实践来谈前期介入的作用及优点。 一、物业管理前期介入的作用。 　　1、从项目设计开始提前介入,参与物业建设项目的优化设计,对物业实施超前管理,为完善物业建设提出建设性意见,避免物业建成后的使用和管理问题。 　　物业的设计人员不是专业的物业管理者,在项目规划设计阶段,规划设计人员往往只从设计技术角度考虑问题,其在制定设计方案时,不可能全面考虑后期的物业管理经营中可能出现的问题,或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题,造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。 同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔,建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高都有可能使设计方案落伍。而物业管理企业作为物业的管理经营维护者,对物业可能出现的问题有比较清楚的了解,其前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论,完善设计细节,提出一些合理的建议,使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理,可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。 例如，小区内道路如设计的是大理石路面，从日后业主的使用角度考虑，建议开发企业采用沥青路面，这样做虽然成本上增加了许多，但是对业主的使用来说是好处多多。大家知道，车行在沥青路面上，噪音很小，到了业主休息的时候，采用沥青路面，基本上可以做到车行不扰民，如果用石材做路面，业主就真的是千金难买一枕眠喽。还有，人们若是不甚摔倒的话，沥青路面不易致伤，而石材路面因为表面硬度高往往会造成较为严重的伤害，尤其是对小孩和老人。最后不得不提的是道路的维护，沥青路面一次性投入大，但是日后的维护却是非常便利，哪里有缺损，那里铺一下就可以了，这样就大大节省了日后道路养护的支出，为业主又省下了一笔可能会支出的冤枉钱。　　例如，2002年下半年投入使用的某大厦,其绝大部分设计工作是1998年内完成的,若全部按照设计图纸建设,则会与后期使用和经营管理要求产生距离。作为前期介入该大厦的物业管理公司,积极组织物业管理专业人员对大厦各类设备如电梯、电气、空调、洁具、电脑布线、停车场管理系统进行了深入细致的调研,参与设备、材料的选型及供应商的考察选用,并亲临有关生产厂家进行实地考察。在此基础上,从完善大厦设计细节、为更好搞好大厦经营的角度提出一系列建议,并对项目进行补充和完善。这样,最后做出的方案,一定会取得更好的效果。 2、积极参与工程监理工作,从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控,及早发现和解决问题,避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。　 首先要熟悉大量的工程技术图纸，了解内外装修情况，熟悉设备的配置，由于施工中的变动洽商繁多，许多施工图纸和实际情况相差甚远，而竣工图纸一般也不会及时提供，因此就需要物业管理公司派出技术人员到设计单位咨询深入现场了解到施工现场取证，并且还要掌握施工中出现的问题、解决问题的方法等物业管理前期介人有利于优化设计，完善设计细节。对住宅小区的规划设计，不仅要从住宅小区的总体布局、使用功能、环境布局等方面考虑，而且也要从有利于日后物业管理来着眼。规划设计人员由于自身专业和角度的局限，在规划设计中的不足在所难免，由此会出现设施和设备设置得不完善或不合理、增加了投资、降低了使用