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案例9 房地产开发项目经济评价 1、项目概况 1.1项目名称：苏宁名都汇 1.2项目地块情况： 项目地址：南京市栖霞区和燕路东侧合班村69号苏宁环球乾阳房地产开发有限公司（苏宁环球子公司） 单位简介：苏宁环球集团始创于1987年，1992年正式进军房地产行业，并迅速发展壮大。2005年12月，集团控股公司苏宁环球股份有限公司（000718）在深圳证券交易所上市。 历经20余年发展，苏宁环球集团已成为业内知名的大型房地产开发企业，集团总资产达数百亿元，品牌家喻户晓。集团已累计成功开发优质地产项目近百个，累计开发面积超千万平方米。目前，集团在南京开发的项目有苏宁环球购物中心、苏宁环球商贸城、威尼斯水城、苏宁璞邸、佛手湖旅游度假区以及江苏首座5A宽频智能化大厦?—苏宁环球大厦等。 1.4开发项目主要建设内容：建设5栋小高层住宅和3栋商业建筑。项目主要产品是80㎡两房两厅、100-118㎡三房两厅产品，另有少量舒适顶跃；一梯两户纯板式设计，户型南北通透，功能齐全，赠送面积多附加值高。超市卖场：好又多大卖场，苏果大型社区店（在建），苏果超市迈皋桥北便利店，世纪华联超市，红太阳家居、高力家具港、百安居、苏宁电器、国美电器等农贸市场：长营，北苑，月苑农贸市场金融通讯网点：建行、工行、中行、南京银行、兴业银行、中信银行等网点；通讯网点：电信、移动、联通营业点。医院药店：省级医院迈皋桥医院，华电医院，省中西医结合医院，多家社区药店2012年第1季度，房地产市场景气继续回落，3月份国房景气指数降至96.92，比上月回落近1个百分点。 房屋成交量同比减少2012年第1季度，房地产开发房屋销售面积15239万平方米，同比减少13.6%，增幅比去年同期减少28个百分点，比上季度减少7.5个百分点。其中，住宅销售面积负增长，商业用房、办公楼销售面积增幅回落。部分城市二手房交易量继续保持同比负增长。2012年1季度，长三角、珠三角和环渤海地区房地产开发房屋销售面积同比减少，40重点城市中75%的城市房地产开发房屋销售面积同比减少。北京、上海、广州和深圳四个一线城市房地产开发房屋销售面积均为负增长。 居住地价和住房价格全面下降2012年第1季度，居住用地价格下降，降幅为0.04%，长三角、珠三角和环渤海地区居住用地价格环比均为负增长。2012年第1季度，70大中城市房价环比持续下降，同比涨幅持续下降至负增长。1-3月各月份，70大中城市新建住宅价格环比分别下降0.1%、0.1%、0.15%，同比分别上涨0.75%、上涨0.15%、下降0.3%；二手住宅价格环比分别下降0.3%、0.1%、0.1%，同比分别下降0.6%、0.85%、1.05%。90平方米以下、90-144平方米和144平方米以上住宅价格持续环比下降。房地产开发投资增幅较快回落，购置土地面积和住房新开工面积负增长2012年第1季度，房地产开发完成投资10927万元，同比增长23.5%，增幅比去年同期减少11个百分点，其中，房地产开发住宅投资7443亿元，同比增长19%，增幅比去年同期减少18个百分点。房地产开发企业购置土地面积继续负增长，同比减少3.9%，增幅比去年同期减少37个百分点。房地产开发房屋新开工面积同比增加0.26%，增幅比去年同期减少23个百分点，其中房地产开发住宅新开工面积同比减少5.2%，增幅比去年同期减少25个百分点。2012年1季度，长三角和环渤海地区企业购置土地面积负增长，珠三角地区企业购置土地面积同比增加；长三角、珠三角和环渤海地区房地产开发房屋新开工面积同比减少，房地产开发投资增幅均低于去年同期。40重点城市中，半数以上城市房地产开发投资增幅低于去年同期，65%城市房地产开发住宅新开工面积同比负增长， 50%的城市房地产企业购置土地面积同比减少。一线城市中，除深圳外，北京、上海、广州房地产开发房屋新开工面积和房地产企业购置土地面积均为同比负增长；北京和上海房地产开发投资增幅减小，广州和深圳房地产开发投资增幅增加。 预计2012年第2季度70大中城市住房价格总体保持稳中有降的可能性较大。 从需求方面看，居民购房意愿降至新低。根据央行城镇储户调查问卷的分析，未来3个月内有购房意愿的居民占14.1%，与上季基本持平，是1999年调查以来的同期最低值。其中，家庭月收入5万元以上的高收入居民投资房地产意愿最低，北京、上海居民的房地产投资意愿低于2009年初的最低水平。从政策层面看，预计第2季度调控政策继续保持“稳中微调”基调，即在严格抑制投资投机性住房需求的同时，实施首套住房贷款优惠政策。 从供给方面看，第2季度新建住房存货压力仍较大。2010年3-11月大幅增加的房地产开发房屋新开工面积，会导致房地产市场供应量较快增加的态势从2011年3季度一直持续到2012年上半