新会计准则下投资性房地产公司的会计政策选择.pdfVIP

财经论坛 新会计准则下投资性房地产公司的会计政策选择 桂林三金药业股份有限公司 杨雯雯 新会计准则第3号即《投资性房地产》已于2007年正式实施，这 础如表1所示： 将有利于投资性房地产公司提高会计信息质量，增强财务透明度，满 类别 来源 计税基础 足投资人、债权人、公司管理层以及政府等各方面的会计信息需求。 但新会计准则在盈余、纳税、资产评估等方面的规定上变动较大，这 自行建造 竣工结算前实际发生的支出 就对企业的会计信息管理提出了挑战。 融资租入 租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额现 房屋、 值中的较低者与承租人在签订租赁合同过程中发生的 建筑物 相关费用之和 一、投资性房地产及在新旧会计准则下的异同 捐赠、投资、非货币性 资产的公允价值和应支付的相关税费 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有 资产交换、债务重组 的房地产，它能够单独计量和出售，一般包括已出租的土地使用权、 土地使 外购 购买价款、相关税费及直接归属于该资产的其他支出 用权 捐赠、投资、非货币性 土地使用权的公允价值和应支付的相关税费 持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。相较于 资产交换、债务重组 旧的会计准则，其重大变化就是单独以会计准则的形式，严格的将投 资性房地产与自有房产以及作为存货的房地产加以区别。这就能更加 表1 新准则下投资性房地产的计税基础 清晰地反映企业所持有房地产的构成情况和盈利能力，增强了企业财 (2)后续计量与纳税调整。采用成本模式的企业，如没有对投资 务的透明度。另外一个重大变化是，在新会计准则下引入了“公允价 性房地产计提减值准备则不需要调整，否则需要按照《企业所得税 值”，并将其作为投资性房地产的一种计价模式。旧会计准则下采取 法》第八条、第十条规定，对后续计量进行纳税调整。采用公允价值 成本模式计价，它与公允价值计量的最大区别就在于前者比照固定资 模式的企业，如对房地产进行后续计量，公允价值变动损益在计算应 产和无形资产准则计提折旧或摊销，并在期末计提减值准备，而后者 纳税所得额不予确认，应进行纳税调整。(3)房地产转换。在成本计 的折旧、减值或土地使用权摊销价值直接反映在公允价值变动中，并 量模式下，将没有计提减值准备的投资性房地产转换为一般性固定资 通过“公允价值变动损益”对企业利润产生影响，而不再单独计提。 产或无形资产时，持有并准备增值后转让的土地使用权改为自用的， 可以计算摊销费用扣除后作为无形资产。而将存货的房地产转换为投 二、新会计准则下投资性房地产公司的会计政策选择 资性房地产时，无论采取哪种计量模式，当期都要按视同销售确认收 2.1盈余管理 入，同时按开发产品的公允价值确认投资性房地产的计税基础。 2.3资产评估 会计计量的不确定性本身就会对盈余管理产生一定的影响，相较 于旧会计准则，新准则下投资性房地产公司会计政策需注意以下几方 新准则对投资性房地产的资产评估有两个：(1)资产认定。在资产 面：(1)存货计价方法的改变。新准则要求企业在期末计价时，应该 类别上，新准则进行了规范和跟新，如将股权投资、