新会计准则视角下房地产企业的纳税筹划研究.pdfVIP

Financial＆ManagementI财务与管理 新会计准则视角下房地产企业的纳税筹划研究 ◎文／张 焱 一 、 纳税筹划 专 门设置物业管理企业 ，指定物业管理企业来向购买者收取水 (一)纳税筹划 的涵义 电初装费、天然气费用、维修费用等等各种相匹配的设施费， 所谓纳税筹划，是指在符合法律法规 的基础上 ，通过预先 这样这些代收的费用就不属于房地产企业的价外费用，也就不 的规划和安排企业 的生产经营活动 ，从而规避纳税风险，达到 用缴纳营业税 了。 最小化的税负和最大化 的经济效益 目的的一项经济管理活动 。 (二)房地企业的所得税纳税筹划 相对于税 收征管部 门的征收管理权 ，企业拥有 的重要权利之一 房地产企业可 以通过降低收入总额来筹划所得税 。为 了减 是纳税筹划 。 少房地产企业的收入总额，常用的办法是将房屋对关联企业进 (--)纳税筹划的特点 行转让定价 ，也就是将房屋 以低于市场价格销售给处于税 负较 纳税筹划具有不违法性、 目的性和普遍性等特 点。不违法 低 的关联企业 ，使房地产企业的收入较低，处于税 负较低 的关 性是指纳税筹划是在不违反法律法规 的基础上运作 的，是企业 联企业收入增加 ，整体集团的利润增加，税 负减少 。 在认真研究税法后 ，选择最适合企业 的一种纳税方法 ，符合 国 不过 ，我 国在税收征管法、企业所得税等税法 中都有反避 家的法律法规和规章制度 。在面对多种可选择 的纳税方案时， 税条款 ，房地产开发企业在实施转让定价时应严格注意定价 的 企业选择纳税最小化是无可非议 的。 目的性表示纳税人要取 限度 ，否则会招来税务稽查部 门的检查，给予重新定价 ，这样 得纳税筹划 的税收利益 。这有两层意思 ：一层意思是选择低税 不但达不到节税的 目的，还可能给企业造成额外的损失。 负。低税负意味着低的税收成本 ，低的税收成本意味着高的资 (三)房地产企业的土地增值税纳税筹划 本 回报率 。另一层意思是滞延纳税时间。纳税期的推后 ，也许 房地产企业可以通过设置销售企业来筹划土地增值税 。有 可 以减轻税收负担 ，也许降低资本成本 。不管是哪一种 ，其结 关规定单位销售或转让其购置的不动产或受让 的土地使用权 ， 果都是税款支付 的节约 。各个税种规定的纳税人、纳税对象、 以全部收入减去不动产或土地使用权 的购置或受让原价后 的余 纳税地 点、税 目、税率 、减免税及纳税期 限等 ，一般都有差 额为营业额 ，即不重复征收营业税。这项政策为房地产开发企 别。这就给纳税人提供 了纳税筹划 的机会 ，也就决定了纳税筹 业提供 了设立销售公司的进行纳税筹划的思路。房地产企业设 划的普遍性 。 置销售企业 ，在所得税和营业税保持不变 的基础上 ，可 以将土 地增值税一分为二 ，进而降低了土地 的增值金额和增值 比例 ， 二、新会计准则视角下房地产企业的纳税筹划研究 可 以将土地增值税税负最小化。特别是针对一些高增值率 、预 (--)房地产企业 的营业税纳税筹划 计需要缴纳巨额土地增值税 的项 目，通过这些筹划 的方法 ，可 房地产企业可 以通过规划价外费用来筹划 营业税 。房地 以降低很大一部分的税负 。 产企业在销售所开发的房屋 时，往往会向购 买者代 收水 电初装 此外 ，由于设立销售公司，多了一道销售环节 ，从而增加 费、天然气费用、维修费用等等各种相 匹配 的设施费 。对于房 了广告费、业务宣传费、业务接待费等 的税前扣除额，减少 了 地产企业来说 ，这些相 匹配 的设施费属于代收代付 的费用 ，根 应纳税所得额 ，从而节省了所得税费用 。国税 [2003]83号和 国 据企业会计准则的规定，这些费用不能作为房地产企业 的销售 税 [2006131号文件都规定房地产开发企业要