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总经理摘要 总经理摘要 版块的变局—房价变局 去弊 去弊 去弊 去弊 产品设计 产品设计 产品设计 产品设计 产品设计 产品设计 产品设计 产品设计 产品设计 产品设计 产品设计 产品设计 产品设计 产品设计 产品设计 产品设计 产品设计 产品设计 产品设计 产品设计 产品设计 未来客源换层 目标市场定位 目标市场定位 企划推广 企划推广 企划推广 企划推广 企划推广 企划推广 企划推广 企划推广 企划推广 企划推广 企划推广 企划推广 企划推广 企划推广 二、产品形态 产品： 12层小高层+服务型单身公寓 小高层：一梯三户或者两梯三户，以此控制房型面积减弱总价抗性 服务型单身公寓：设于社区东南角，以此利用沃尔玛的商业价值为提升产品配套的附加值 综合容积率1.56 物业类型 容积率建议 占地面积 实际面积 小高层 1.2 90000平方米 108000 平方米 服务型单身公寓 2.0 10000-15000平方米 20000-30000 平方米 三、产品配比建议 四、面积配比建议 普通小高层住宅 5% 140—170 复式 30% 110—130 普通三房 20% 100—110 小三房 30% 80—100 普通两房 15% 70—90 小两房 百分比 面积范围 房型 60% 50—70 自用型一加一房 40% 40—50 投资型一房 百分比 面积范围 房型 酒店式公寓 五、与大型商业文化中心的协调处理 在本案与沃尔玛之间，引入水系景观带，形成隔岸相望的水景商业住宅 在本案与张扬路之间，引入绿化景观带，形成隔林相望的商业生态住宅 1、本案与金桥路商业之间 2、本案与张扬路商业之间 五、与大型商业文化中心的协调处理 4、沿河设置内街商业景观，形成为社区住宅服务的休闲商业模式 沿河内街商业景观建造原则 1）、室内商业室外化 2）、商业形态风情化 3）、沿街形态戏剧化 六、与开发式公园的协调处理 1、通过政府调整，在开放式公园引入商业，与公园一起构成服务区域的商业公园 2、与B地块的商业统一规划，相融互补形成服务于社区的Commercial Park 3、公园周边不引入商业，建造部分低密度产品（如叠加产品），构成纯生态主题的住宅组团 七、社区商业布局建议 虽然本案邻近大型商业文化广场，但考虑人的行走距离及消费习惯，社区内仍拥有部分潜在的商业需求，因此，天启对本案社区商业的设置持肯定态度。 为保证社区的可持续经营， 我们提供两种社区商业营造方式 商业面积建议：1000~1200平方米 商业形式建议：24小时便利店、银行 商业位置建议：以生态轴道路为界，区域内放置 七、社区内商业布局建议 方案一：点式服务性商业 七、社区内商业布局建议 方案二：底层架空商业 规划形态：底层商铺 规划模式：生活休闲会馆 关键要点：小高层产品的架空 规划位置：社区内小高层物业部分 图例 八、小区会所建议 实用型会所 城市生活会馆 四大生活会馆打造城市住宅享受 面积：2层共2500平方米 经营模式：开放式分级经营（业主享受长年优惠及可参与各专项活动） 功能分区原则：集休闲功能以及人文要素于一身 饕餮会馆 厨外厨风格餐厅 休闲咖啡厅 泰式餐厅 川菜馆 学苑会员吧： 供应各种鸡尾酒、葡萄酒和啤酒，视听室，钢琴酒吧和卡拉OK包房 第一层：饕餮会馆+运动会馆 八、小区会所建议 运动会馆 健身房： 心肺功能训练中心 有氧健身中心 体能循环训练中心 肌肉训练中心 形体训练中心 室外/内游泳池： 室内恒温游泳池/室外休闲式泳池及儿童嬉水区和瀑布 练舞房/有氧健身房： 每周设不同课程，配备专业教师指导 第一层：饕餮会馆+运动会馆 八、小区会所建议 八、小区会所建议 SPA会馆 面部护理 身体护理 水疗浸浴 水疗护理 身体护理 纤体护理等 舒活区，BALI POOL。特色SPA区（如七轮能量再生护理、爪哇双人四手皇家护理、热带雨林维其浴） 特别建议： 引进“亚历山大”独创的“30芬SPA”。其采用的结合西方SPA思想与芳香手法，融入东方禅宗的原理，据说对都市中人缓解压力很有疗效，适合本案的高知人群。 第二层：SPA会馆+阅读会馆 八、小区会所建议 阅读会馆 季风书屋 分类阅读馆 第二层：SPA会馆+阅读会馆 注：会所建议内容仅供参考，具体内容与面积将视周边大型商业文化建造内容而定 由多层、小高层组成的混合型社区 方案二 一、产品配比建议 综合容积率1.56 物业类型 容积率建议 占地面积 实际面积 多层 1.2 65000平方米 78000平方米 小高层 1.9 35000平方米 35000平方米 二、面积配比建议 房型 参考面积 参考百分比 1房 50—60 5% 2房 90—110 40% 2+1房 110—120 10% 3房 120—135 40% 复式 130—