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鼎正·景园开发思路和计划 鼎正?景园开发计划 表：项目开发关键节点 序号 节点 开始日期 完成时间 备注 第一批次：9#、10#楼（2.54万方，约209户），预计2013年4月出地面，★计划2013年9月开盘销售 1 土方、基坑支护 2 管桩基础 3 地下室结构施工（完成±0.00，预售） 2013年1月 2013年4月 1、招商工作： 3月启动，引进专业团队参与商业的规划布局、业态定位、主力店招商… 2、营销工作： 3月启动，6月份临时售楼处启用，形象推广出街（开盘前3个月） 3、项目目标成本1季度完成 4、项目财务测算1季度完成 4 封顶 2013年5月 2013年12月 1、营销： 2、3季度做好开盘前的协调准备工作，联合设计、开发、财务等业务部门 住宅：2013.9月销售 商业： 主力店商业谈判3月启动，争取开盘前完成（锁定品牌超市的社区店）； 住宅开盘后，商铺2个月蓄客，随时准备（6#、10#楼）街铺的销售 如果资金有压力，同时准备1、2#的集中商铺销售 提示：根据市场行情，主力店启动谈判同时甚至提前需要就原有的图纸根据潜在商家的需求进行调整 5 外架拆除 2014年1月 2014年5月 商业： 1#、2#楼：根据目前1#、2#楼的工程进度，预计2013年底可以交付，以此推断，正常情况下2014年上半年主力店可以开业 主力店开业对后期住宅销售是一个利好 车位： 1#、2#、5#、6#楼地下车位春节前销售 提示： 一般竣工备案后车位才能达到预售条件，即2014年1月，如此可以考虑2014年初进行车位销售 6 管线及园林完成 2014年5月 2014年7月 　 7 竣工验收 2014年7月 2014年8月 8 交楼 2014年10月 　 　 第二批次：11#—16#（6.8万方，约750户） 1 土方、基坑支护 2013年3月 酒店： 17#楼酒店品牌洽商：2013年4季度启动 2 管桩基础 2013年5月 　 3 地下室结构施工（完成±0.00，预售） 2013年5月 2013年9月 4 封顶 2013年9月 2014年4月 1、住宅：2013.11月销售 2、17#楼酒店： 2014年1、2季度酒店要参与设计和设备的相关技术对接工作 5 外架拆除 2014年7月 2015年3月 车位： 9#、10#楼地下车位2014底销售 6 管线及园林完成 2015年3月 2015年5月 　 7 竣工验收 2015年5月 2015年7月 　 8 交楼 2015年9月 　 第三批次：3#、4#、7#、8#楼（4.57万方，约372户） 1 开挖 2014年3月 住宅：2014.10月销售 第四批次：17#、18#、19#（3.5万方） 1 土方、基坑支护 2014年8月 2014年10月 　 2 管桩基础 2014年10月 2014年12月 　 3 地下室结构施工（完成±0.00） 2014年12月 2015年3月 跨春节 4 封顶 2015年4月 2015年10月 5 外架拆除 2015年10月 2016年4月 跨春节 6 管线及园林完成 2016年4月 2016年6月 　 7 竣工验收 2016年6月 2016年8月 　 8 交楼 2016年10月 2016年10月 　 9 开业 2017年6月 　 酒店： 开业前提是前期酒店技术对接的顺利实现 鼎正.景园开发思路 总体思路： 项目目前已经启动，并已有1#、2#、5#、6#封顶，9#、10#楼预计今年4月出地面。 在目前对项目的各项筹划及经营情况尚未进行深入沟通交流的情况下，不可能再对整体规划进行过多的调整，因此，本次的开发思路主要针对项目的总体开发进度和销售进度进行策略性的安排，以抛砖引玉，同时在公司内部和董事长取得进一步共识后，再进行详尽的开发计划和销售计划的安排。 项目总体占地不算太大，从项目体量和地理位置及市场等方面综合考虑，总的开发思路应为短平快，尽快开发，尽快销售，尽快回笼资金，避免因追求过高档次和过高利润而使项目陷入太长的开发周期中，因而在本思路中均围绕短平快的建设和销售进行统筹，同时将原规划17#楼的写字楼等在目前市场中不易销售物业的予以解决，重新定位为酒店等西安市场需求量大的物业。 价值因素 项目的总体开发和销售规划，从物业本身价值、市场接受度、施工合理安排等角度出发，应按照先低后高、先外围后中心的开发原则，以从项目现金流本身和实现项目价值最大化为出发点，以速度开发来实现项目的高回报为方向。 现金流： 先开住宅，酒店最后启动 因为项目前期已经投入资金建设了部分经济适用房，在项目的持续开发中必须加大可快速销售物业的规划和建设速度，加快资金回笼。住宅是市场中需求量