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2006年第1学期 制作人　陈晓川　李悦 第 四 章 房地产开发用地的获取 本章主要内容 第一节 土地使用权的获取 第二节 房地产开发用地的征用拆迁 第三节 房地产企业参与土地竞标 学 习 目 标 了解土地使用权出让、转让和划拨，以及土地征用和房屋拆迁的有关概念； 理解土地使用权划拨的含义及方式，掌握招标、拍卖和挂牌三种出让方式的基本程序； 掌握土地使用权包含的内容、土地征用的安置补偿、房屋拆迁的安置补偿及地价测算方法等有关内容。 第一节 土地使用权的获取 完成项目的投资机会选择和可行性评估之后，房地产开发就进入了实施阶段，而实施阶段最重要的一环就是获取土地使用权。 房地产开发用地的获取主要依靠市场机制取得，通过政府行政划拨的开发用地，主要是用于城市经济适用房项目的建设，以解决中低收入家庭的住房问题。 通过市场机制获取土地使用权又有两种方式，一是在一级市场上通过招标、拍卖或挂牌的形式获取土地使用权，即国家作为城市土地的所有者出让土地使用权；另外一种方式是在二级市场上通过土地使用权的转让获取土地使用权。 第一节 土地使用权的获取 一、土地使用权出让 （一）土地使用权出让的特征 土地使用权出让是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。在出让土地使用权时，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订合同。通过出让方式取得土地使用权主要具有以下特征： 土地所有权与使用权分离 受让主体的多样性 有偿有期限性 计划性 第一节 土地使用权的获取 （二）土地使用权出让的基本原则 国家主权神圣不可侵犯原则 平等、自愿、有偿原则 所有权与使用权分离原则 合理利用土地原则 第一节 土地使用权的获取 （三）土地使用权出让年限、方式 1．土地使用权出让年限 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十三条规定：“土地使用权出让最高年限由国务院规定”，同时依据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十条规定，国有土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。 第一节 土地使用权的获取 2．土地使用权出让的方式 土地使用权出让可以采取三种方式：即协议、招标、拍卖。 在2004年8月31日后，土地使用权出让一级市场不再实行协议出让，全部采用招标、拍卖或挂牌的方式。 第一节 土地使用权的获取 （1）招标出让 含义：由市、县土地管理部门向符合规定条件的单位发出招标书或向社会公布招标条件，通过合法招标，向经择优确定的中标者出让土地使用权。 优点是引进了市场竞争机制，选择余地较大，一般适用于大型或关键性的发展项目。其缺点在于需要出让和受让双方提前做好充分的准备工作，耗时较长，主观因素较多，并且可能存在由于没有符合要求的投标者而流标。 第一节 土地使用权的获取 （2）拍卖出让 含义：是由市、县土地管理部门或者所委托的合法拍卖机构，在指定的时间、地点，向符合规定条件的用地需求者公开叫价竞投，并以竞投的最高报价向该出价人出让土地使用权的活动。 这种方式的优点在于引进了市场机制，排除了任何主观因素，也是最成熟的土地市场。其缺点在于竞投者可能由于决策时间仓促，使得竞争过于激烈，同时，也可能由于叫价过高，无人出价而流标。 第一节 土地使用权的获取 （3）挂牌出让 土地使用权挂牌出让是由市、县土地管理部门或委托机构发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时止的出价结果确定土地使用者的行为。 国有土地使用权出让人挂牌出价，综合的体现了招标和拍卖方式的优点，尤其适用于当前我国土地市场现状，具有招标、拍卖不具备的优势。一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；二是操作简便，便于开展；三是有利于土地有形市场的形成和运作。 招标、拍卖和挂牌交易比较 第一节 土地使用权的获取 （四）土地使用权出让程序 1．招标出让土地使用权程序 （1）发布招标公告或通知 （例文） （2）领取招标文件 （3）投标 （4）开标、评标和定标 （5）签订合同 （6）登记领证 第一节 土地使用权的获取 2．拍卖出让土地使用权程序 （1）发布拍卖公告 （2）领取拍卖文件 （3）举行拍卖活动 （4）签订合同 （5）登记领证 第一节 土地使用权的获取 3．挂牌出让土地使用权程序 （1）发布挂牌公告 （2）竞买人提出申请，提交有关文件 （3）竞买