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一房二卖的法律后果 阅读选项:??自动滚屏[左键停止] 作者:卢平 谭冬平 ?来源:重庆法院网? 阅读:?2647 ?????案情简介 ????宜昌市葛洲坝巨龙物业发展中心在重庆市巫溪县城厢镇环城路投资开发商品房。2001年9月28日，原告刘毅与宜昌市葛洲坝巨龙物业发展中心（委托代理人为胡晓军）签订《房地产买卖合同》。合同约定，宜昌市葛洲坝巨龙物业发展中心将座落在巫溪县城厢镇环城路17号的2幢1单元第陆层2601房屋以53000元出售出原告刘毅；付款期限及房地产移交为，2001年9月28日付款8000元，2004年9月30日付款45000元，并移交房屋。合同签订后，原告刘毅支付了首期购房款8000元。2003年8月19日，宜昌市葛洲坝巨龙物业发展中心（委托代理人李世龙）与被告马家兵及其妻谭显琼签订《房地产买卖合同》。合同约定，宜昌市葛洲坝巨龙物业发展中心将座落在巫溪县城厢镇环城路115号的2幢2单元6层601房屋以39600元出售给被告夫妇。当日，被告夫妇向李世龙缴纳房屋价款39600元。随后，被告马家兵对该房屋进行装修，并于2003年11月25日居住至今。2005年，原告发现该房已由被告居住，在多次与被告交涉无果的情况下遂向法院提起诉讼，请求确认该房屋属原告所有。 ????另查明：宜昌市葛洲坝巨龙物业发展中心在巫溪县城厢镇环城路投资开发的商品房第2幢，只有一个单元，原、被告各自的《房地产买卖合同》所载明的房屋是同一房屋；该地门牌号现为巫溪县城厢镇环城路11号；该房屋的产权证书，由产权人宜昌市葛洲坝巨龙物业发展中心抵押在重庆农村商业银行股份有限公司巫溪支行。 ????争议： ????1、原告与宜昌市葛洲坝巨龙物业发展中心所签订的《房地产买卖合同》有效。 ????2、被告与宜昌市葛洲坝巨龙物业发展中心所签订的《房地产买卖合同》有效。 ????3、原、被告与宜昌市葛洲坝巨龙物业发展中心所签订的《房地产买卖合同》均无效。 ?????法律分析： ?????一、一房二卖的特点 ?????所谓“一房二卖”，是指房地产开发商作为出让人先后以两个商品房屋买卖合同，将同一个房屋出卖给两个买受人。因房屋所有权的取得需要申请人向房屋管理局或建设委员会依法登记，才可取得房屋产权证。因此，“一房二卖”现象通常不会产生两个买受人同时取得两个房屋产权证。现实生活中，“一房二卖”的情况通常是两个买受人中，只有一个买受人已取得房屋产权证或两个买受人都没有取得房屋产权证。本案中，原、被告两个买受人均没有取得房屋产权证。 ????一房二卖的出卖方必须是特定主体，即房地产开发商。最高人民法院在2003年3月24日发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）第一条明确规定，解释中所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因此在本案中所涉及的一房二卖的销售方为特定主体，即房地产开发商宜昌市葛洲坝巨龙物业发展中心。 ??????二、一房二卖中所涉及的买卖合同的效力 ?????根据我国《合同法》第130条规定，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据此条规定，买卖合同因出卖人与买受人意思表示一致而成立，除违反《合同法》第52条规定的以外，即使一物存在多重买卖行为也均应认定有效，并不涉及标的物所有权转移的问题。不动产买卖也是如此。从单个合同看，合同是有效的。但是由于“一房二卖”，造成没有交付的买卖合同目的不能实现，其根本原因是出卖人的不诚信行为造成的，对此应当重点惩处。《司法解释》第8条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：?????（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告买受人又将该房屋抵押给第三人；???（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。” ????本案中，宜昌市葛洲坝巨龙物业发展中心就同一套房屋先出卖给原告刘毅，后又出卖给被告马家兵，但因该房屋已抵押在重庆农村商业银行股份有限公司巫溪支行，故原、被告双方买房屋的目的均不能实现，且因原、被告双方与宜昌市葛洲坝巨龙物业发展中心的签订的《房地产买卖合同》第五条约定，本合同登记后，上述买卖行为成立，双方签订合同后，刘毅仅支付了首期购房款8000元，未按合同约定依法登记，该合同尚未产生法律效力，亦未发生物权转让的效力，不能对抗善意第三人。马家兵搬进本案争议房屋居住凭借的是于2003年8月19日与宜昌市葛洲坝巨龙物业发展中心签订的《房地产买卖合同》，该份合同与刘毅所签订合同属同一格式的格式合同，该份合同亦未依法